Immobilienmarktbericht Ruhr 2023

Der Büroflächenumsatz in der Metropole Ruhr summierte sich im ersten Halbjahr 2023 auf rund 193.000 qm MF-GIF und damit marginal über dem Niveau des Vorjahreszeitraums.

Der mit der Corona-Pandemie begonnene Leerstandsanstieg setzte sich auch im ersten Halbjahr 2023 fort, wenngleich mit deutlich nachlassender Dynamik. Das Leerstandsvolumen für die gesamte Metropole Ruhr liegt momentan bei knapp unter 5,0 %.  Die positive Nachricht ist, dass Neubauflächen wie in den letzten drei Jahren so gut wie nicht zum steigenden Leerstandsvolumen beitragen. Das kurzfristig bezugsfähige Angebot konzentriert sich auf Bestandsgebäude mit überwiegend eingeschränkter Vermarktungsperspektive.

Die erzielbaren Spitzenmieten zeigen weiterhin steigende Trends und liegen in den Kernstädten zwischen 17,00 und 20,50 Euro/qm. Für Neubauflächen in Top-Lagen erscheinen mittelfristig sogar noch höhere Mieten erzielbar. Die gestiegenen Anforderungen der Nutzer hinsichtlich Gebäudequalität und Nachhaltigkeit treiben die Mietniveaus weiter nach oben und werden auch künftig günstige Rahmenbedingungen für Büroprojektentwicklungen in der Metropole Ruhr bieten. Die jüngere Vergangenheit hat gezeigt, dass Neubauflächen in der Metropole Ruhr trotz multipler Krisen zügig vermarktet werden.

Bei den Neubaufertigstellungen ist ein deutlicher Rückgang zu beobachten. Während im 1. Halbjahr 2022 in der Metropole Ruhr noch rund 124.000 qm fertiggestellt wurden, waren es im 1. Halbjahr 2023 nur noch rund 90.000 qm.

Der Investmentmarkt hat erwartungsgemäß den Trend aus der zweiten Jahreshälfte 2022 bestätigt. Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien summierte sich auf rund 743 Mio. Euro und lag damit rund 35 % unter dem Vorjahreszeitraum. Die Metropole Ruhr folgt dem bundesweiten Trend deutlich nachlassender Transaktionszahlen. Eine deutliche Belebung ist erst wieder zu erwarten, wenn Investoren die künftigen Zinsschritte besser abschätzen können und die neue Preisbildungsphase zum Abschluss kommt.

Die Spitzenrenditen für Büroimmobilien sind im ersten Halbjahr mit bis zu 30 Basispunkten in der Metropole Ruhr moderater gestiegen, als in den deutlich teureren A-Städten, die Aufschläge von 50 bis 70 Basispunkten verzeichneten. Das derzeitige Marktumfeld, die Zurückhaltung der Investoren und die voraussichtlichen, weiteren Zinserhöhungen, lassen bis zum Jahresende weitere Preiskorrekturen erwarten.
 

Das Fertigstellungsvolumen von Unternehmensimmobilien war im ersten Halbjahr 2023 weiterhin rückläufig und folgt damit dem allgemeinen Marktgeschehen. Das bisherige Jahr war geprägt von anhaltend hohen Inflationsraten und einem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld. 

Trotz der genannten Rahmenbedingungen herrscht, insbesondere bei modernen industriell-gewerblich nutzbaren Flächen, weiterhin ein Nachfrageüberhang. Die unklaren Konjunkturaussichten lösen das Spannungsfeld aus begrenztem Angebot und vitaler Nachfrage, in dem sich die Mieten bisher entwickelten, also keinesfalls auf. In Folge waren auch in der ersten Hälfte des Jahres 2023 steigende Mietpreise zu verzeichnen – bei Lagerflächen der mittleren Größenkategorie überstiegen die marktüblichen Mieten erstmals die Marke von 8,00 Euro/qm. Flexibel nutzbare Flächen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards, wie sie insbesondere in modernen Gewerbeparks zu finden sind, verfügen somit auch weiterhin über gute Marktchancen, da sie potenziell breite Nutzergruppen ansprechen und somit eine Risikostreuung ermöglichen. 

Nach dem Ende der langjährigen Renditekompression im vergangenen Jahr befinden sich Unternehmensimmobilien weiterhin in der Preisfindungsphase, deren Ende jedoch voraussichtlich im Laufe des Jahres absehbar sein wird. Im bisherigen Verlauf des Jahres sind die Renditen je nach Standort und Unternehmensimmobilientypus zwischen 20 und 50 Basispunkten gestiegen. Für Spitzenobjekte, in Form von top-fungiblen, modernen Gewerbeparks, wird erwartet, dass sich die Renditen oberhalb des Niveaus von Logistikimmobilien einpendeln. 

 

Erwartungsgemäß konnte die hohe Schlagzahl bei den Fertigstellungen von Logistikflächen in der Metropole Ruhr nicht gehalten werden. Im ersten Halbjahr 2023 summierte sich das Neubauvolumen auf 115.800 qm NF, was einen Rückgang von 60 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum bedeutet. 

Der Flächenumsatz sank gegenüber dem vitalen Vorjahreszeitraum um zirka 24 % auf rund 228.000 qm. Neben der kritischen Angebotssituation drückt auch die geringere Nachfrage aus dem Online-Handel auf das Umsatzergebnis. 

Der Aufwärtstrend bei den Mieten setzte sich auch im ersten Halbjahr fort. Das knappe Angebot und die weiterhin gute Nachfragesituation treiben die Spitzenmieten bis auf 7,00 Euro/qm in den Top-Logistikstandorten der Metropole Ruhr. Vereinzelt werden bereits 7,50 Euro/qm bei Neuabschlüssen realisiert.

Im ersten Halbjahr lag der Transaktionsumsatz mit Logistik- und Industrieimmobilien in der Metropole Ruhr bei ca. 128 Mio. Euro und damit immerhin 47 Mio. Euro über dem Wert des 2. Halbjahres 2022. Insgesamt ist das Ergebnis im Vergleich der letzten Jahre als schwach zu werten.

Derzeit spricht vieles dafür, dass in der zweiten Jahreshälfte weitere, wenngleich moderatere Zinsschritte folgen werden, die das Ende der derzeitigen Preisfindungsphase noch weiter hinauszögern werden. Nachdem die Spitzenrenditen im ersten Halbjahr um 40 Basispunkte auf 4,6 % für Top-Objekte in der Metropole Ruhr gestiegen sind, muss derzeit mit weiteren Preiskorrekturen bis zum Jahresende gerechnet werden. 

 

Im gegenwärtigen Marktumfeld haben die Einzelhandelsmieten weiter nachgegeben. Im Gegensatz zum Vorjahr allerdings in einem geringeren Umfang, was die Hoffnung auf das Erreichen einer Talsohle nährt. Dies hängt im Wesentlichen vom gesamtwirtschaftlichen Umfeld und der Entwicklung der Verbraucherpreise in den nächsten Monaten ab, die die Konsumlaune der Deutschen entscheidend beeinflusst.

Die Nettoanfangsrenditen sind, etwas geringer als in den A-Städten, in den zentralen Lagen um rund 20 Basispunkte gestiegen.

Das höchste Nachfragevolumen bleibt mit 61,2 % anteiligem Marktpotenzial beim täglichen Bedarf, welcher nach wie vor am geringsten vom Online-Handel betroffen ist. Dies wird durch die Tatsache unterstützt, dass es um die Lieferdienste für Lebensmittel in den letzten Monaten wieder ruhiger geworden ist.

Zu beobachten ist weiterhin, dass von Seiten der Konsumenten der zuletzt in den Hintergrund getretene Preiseinkauf wieder in den Vordergrund tritt und vielfach die Einkaufsentscheidung dominiert, wovon derzeit insbesondere die Lebensmittel-Discounter profitieren. 



 

Der Investmentmarkt der Metropole Ruhr positioniert sich im Vergleich mit den sieben A-Städten im ersten Halbjahr 2023 auf den oberen Rängen. Er reiht sich mit einem Transaktionsvolumen von rund 743 Mio. Euro hinter Berlin mit rd. 2 Mrd. Euro und vor München mit 661 Mio. Euro ein.

Das deutlich abflauende Investmentgeschehen lässt sich in allen A-Städten beobachten und führte zum schwächsten Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland seit den Jahren kurz nach der Finanzkrise. In der Summe wurden im ersten Halbjahr knapp 9,6 Mrd. Euro investiert.

Bei der segmentspezifischen Betrachtung des gewerblichen Investmentvolumens setzten sich Handelsimmobilien mit 245,5 Mio. bzw. einem Anteil von ca. 33,0 % am Gesamtumsatz vor Büroimmobilien, die 230,7 Mio. bzw. 31,0 % zum Ergebnis beisteuerten, an die Spitze.

Logistik- und Produktionsimmobilien, die sich in der Vergangenheit einer hohen Nachfrage erfreuten, bilden im ersten Halbjahr 2023 mit ca. 128,0 Mio. Euro bzw. 17,2 % das Schlusslicht im Ranking. Auf die Sammelkategorie „Sonstige“, zu der Grundstückskäufe, Pflegeimmobilien sowie Hotel- und Freizeitimmobilien gezählt werden, entfielen 139,0 Mio. Euro bzw. 18,7 %.