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Unternehmens­immobilien

Unternehmensimmobilien profitieren in unsicheren Zeiten von hoher Nutzungsreversibilität

1.9 Mio. qm NF

Flächenbestand 2020

144.000 qm NF

Flächenumsatz 2020

7,00 -11 ,00 €/m²

Spitzenmiete 2020

Quelle Bulwiengesa AG

*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.

Marktpotenzial

Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der Metropole Ruhr hat sich der Immobilientypus Unternehmensimmobilien mittlerweile fest etabliert und profitiert gerade in unsicheren Zeiten von seiner hohen Nutzungsreversibilität und damit verbundenen Drittverwendungs- sowie Multi-Tenant-Fähigkeit. Unternehmensimmobilien werden im Allgemeinen als gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur definiert. Die Mischnutzung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhandelsflächen.
 
Vor dem Hintergrund des zunehmenden Angebotsmangels an Gewerbegrundstücken und der sehr unzureichenden Ausweisung von Potenzialflächen (bspw. als GE-Gebiet) stellen Unternehmensimmobilien eine attraktive Alternative dar. Mit einem umfangreichen Angebot an Konversionsarealen sowie industriellem Altbestand samt Verwaltungs- und Produktionsbereichen bieten zahlreiche Teilmärkte der Metropole Ruhr hervorragende Rahmenbedingungen für die Weiterentwicklung dieser Immobilienklasse.

In Deutschland engagiert sich die Initiative Unternehmensimmobilien, eine Kooperation der größten Akteure in diesem Segment, für die Transparenz in dieser Assetklasse. Durch den regelmäßigen Austausch werden die wichtigsten Immobilienkennziffern erhoben, fortgeschrieben und ständig aktualisiert. Abweichungen zu den Datenständen aus Vorjahren sind möglich und auf die verbesserte Datenlage und Ausweitung des Immobilien-Researchs zurückzuführen. 

Flächenbestand

Nach der aktuellen Auswertung summiert sich der Flächenbestand  von Unternehmensimmobilien in der Metropole Ruhr auf ca. 1,9 Mio. m². Die bedeutet eine Bestandserhöhung von 30 % bzw ca. 440.000 m² seit Beginn der Erhebungen in der Metrople Ruhr.

Die höchsten Volumina lassen sich in Mülheim an der Ruhr (373.000 m²), Essen (210.000 m²) und Bochum (190.000 m²), Duisburg (165.000 m²), Dortmund und Oberhausen (jeweils 140.000 m²) identifizieren.

44,5 % des Gesamtbestandes an Unternehmensimmobilien oder ca. 853.000 m² lassen sich der Objektart Produktionsimmobilie zuordnen. Auf Distributionsimmobilien (< 10.000 m²) entfallen rund 372.000 m² bzw. 19,4 % des Bestandes, Transformationsimmobilien vereinen 355.000 m² bzw. 18,5 % und Gewerbeparks 330.000 m² bzw. 17,2 % des Bestandes. Der Anteil von Produktionslagern liegt mit 9.000 m² bei 0,5 %.

Flächenumsatz

Die Effekte der Covid-19-Pandemie sind bislang nicht auf dem Markt für Unternehmensimmobilien angekommen, was sich an der anhaltend hohen Nachfrage ablesen lässt. Der Flächenumsatz summierte sich auf ca. 158.000 m² und konnte gegenüber dem sehr guten Vorjahresergebnis nochmal um ca. 9,3 % gesteigert werden. Hier erweist sich das breite Mieterspektrum und die hohe Flexibilität dieser Assetklasse als entscheidender Vorteil gegenüber anderen Immobiliensegmenten.

Bei der Betrachtung der Umsätze nach Teilmärkten setzt sich Dortmund mit rund 31.000 m² bzw. einem Umsatzanteil von 19,7 % an die Spitze, gefolgt von Gelsenkirchen und dem Kreis Unna mit jeweils ca. 22.000 m² bzw. ca. 14,0 %.

Angesichts der Unsicherheiten für den globalen und nationalen Konjunkturausblick lässt sich die Entwicklung der heimischen Wirtschaft derzeit nur schwer einschätzen, sodass Aussagen zu einer etwaigen nachhaltigen Veränderung des Nachfrageverhaltens kaum möglich sind.

Die Robustheit der diversifizierten Mieterschaft kann sich aber als entscheidender Positivfaktor in der Zukunft herausstellen und somit auch zur Stabilität der Assetklasse beitragen. Das abgelaufene Jahr hat gezeigt, dass Unternehmensimmobilien eine erhöhte Resilienz in Krisenzeiten aufweisen. Damit ist trotz aller Unsicherheiten auch künftig von einer einer guten Nachfragesituation für Unternehmensimmobiiien in der Metropole Ruhr auszugehen.

„Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ungebrochen“

 

bulwiengesa AG
 

Mieten

Auf dem Markt für Unternehmensimmobilien der Metropole Ruhr weisen die marktüblichen Mieten für die einzelnen Flächenkategorien je nach Ausstattungsqualität, Größe, Flexibilität sowie nutzerspezifischen Anforderungen ein breites Spektrum auf.

Die höchsten Mieten werden in den Kategorien Büro- und Sozialflächen sowie Flex Spaces erzielt. Weiterhin bleibt dieausgeprägte Spanne zwischen Spitzen- und Durchschnittsmieten für Flex Spaces beachtlich. Diese istprimär auf die stark unterschiedlichen Qualitäten der Flächen zurückzuführen, die unter dieser Kategorie zusammengefasst werden. Unter diese fallen so auch modernste Serviceflächen, welche für variable Nutzungsmöglichkeiten geeignet sind. In der Spitze können die Mietpreise sogar noch diejenigen der Büroflächen übertreffen.