×
×

Logistikmarkt

462.800 qm NF

Neubaufertigstellungen

536 Mio.

Transaktionsvolumen

4,40 - 6,20 €/qm NF

Spitzenmiete 2022

Quelle Bulwiengesa AG

*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.

Neubaufertigstellungen

Der Logistikmarkt in der Metropole Ruhr folgt dem gesamtdeutschen Trend, wonach Logistikimmobilien weiterhin stark nachgefragt sind und Flächenumsätze in erster Linie durch ein knappes Flächenangebot ausgebremst werden. Dieser Nachfrageüberhang treibt letztlich das Mietniveau und führte in allen Teilmärkten der Metropole Ruhr zu steigenden Mieten. Es bleibt abzuwarten, ob die hohe Schlagzahl bei den Fertigstellungen angesichts des Flächenmangels, des veränderten Finanzierungsumfelds und der hohen Baukosten aufrechterhalten werden kann. Die angespannte Angebotssituation könnte sich somit sogar noch zuspitzen. In Verbindung mit den höheren Anforderungen an die Nachhaltigkeit und technische Ausstattung der Gebäude sind weiter anziehende Mieten zu erwarten.

Brownfield-Entwicklungen werden in diesem Zuge deutlich an Bedeutung gewinnen und sollten von kommunaler Seite aus auch entsprechend gefördert werden. Angesichts der hohen Baukosten sind hier entwicklerseitig smarte Konzepte gefragt, auch um im Altbestand die aktuellen Nutzeranforderungen sowie ESG-Kriterien umzusetzen. Denn aus ökologischer Sicht sollte das meist billigere Szenario Abriss/Neubau vermieden werden, wo immer es möglich ist. Um der Nachfrage gerecht zu werden, sollte allerdings auch die Ausweisung neuer Logistik-/Gewerbeflächen weiterhin in Betracht gezogen werden, da hierfür die alleinige Revitalisierung von Altbeständen nicht ausreichen wird.

 

Renditen

Auf dem Investmentmarkt konnten Logistik- und Industrieimmobilien (inkl. Unternehmensimmobilien) nicht an das starke Ergebnis des ersten Halbjahres anknüpfen. Der Transaktionsumsatz belief sich in der zweiten Jahreshälfte lediglich auf 81 Mio. Euro, auf Jahressicht wurde ein Gesamtvolumen in Höhe von 536 Mio. Euro verzeichnet. Somit fielen die Logistik- und Industrieimmobilien, die im ersten Halbjahr noch die nachgefragteste Assetklasse auf dem Investmentmarkt darstellten, zum Jahresende hinter die Büroimmobilien auf den zweiten Platz zurück.

Durch das veränderte Zinsregime und steigenden Finanzierungskosten haben sich im Jahresverlauf 2022 Preiskorrekturen auf dem Markt für Logistikimmobilien ergeben. In den Top-Logistikregionen Deutschlands haben die Renditen binnen Jahresfrist um 30 bis 50 Basispunkte zugelegt. Der Renditeanstieg in der Metropole Ruhr bewegt sich mit +30 Basispunkten im Core-Segment und +10 bis +30 Basispunkten im Durchschnitt (Kerngebiet / Metropole Ruhr) gegenüber den Jahresendwerten 2021 im Rahmen der allgemeinen Marktentwicklung.

Aktuell stellt sich die Frage, wie schnell Käufer und Verkäufer nach einer Neubewertung der Lage wieder eine gemeinsame Basis für marktadäquate Kaufpreise finden. Das Repricing ist derzeit noch nicht abgeschlossen und führt insbesondere bei Core-Investoren zu einer deutlichen Zurückhaltung. Für das Jahr 2023 sind damit insgesamt rückläufige Transaktionszahlen nicht auszuschließen. Das derzeitige Renditeniveau ist bei Fremdkapital orientierten Investoren so gut wie nicht mehr darstellbar, sodass weitere Preisanpassungen sehr wahrscheinlich sind.