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Logistikmarkt

Die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen befindet sich auf einem anhaltend hohen Niveau

3.6 Mio. qm NF

Flächenbestand 2020 (moderne Logistikimmobilien Baujahr < 10 Jahre)

329.400 qm NF

Fertigstellungen 2020

5,20 €/qm NF

Spitzenmiete 2020

Quelle Bulwiengesa AG

*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.

Neubauvolumen

2020 wurden dem Logistikimmobilienmarkt der Metropole Ruhr insgesamt ca. 330.000 m² Neubaufläche zugeführt, was sich deutlich unterhalb des 5-Jahresmittels von ca. 450.000 m² bewegt. Der Grundstücksmangel, die Zurückhaltung bei der Ausweisung von Potenzialflächen (z. B. als GE-Gebiet)  sowie die Konkurrenz zu anderen Nutzungsarten drückt in der Metropole Ruhr auf die Fertigstellungszahlen.

Das höchste Neubauvolumen im vergangenen Jahr verzeichnete der Kreis Unna mit 118.000 m², gefolgt vom Kreis Recklinghausen mit ca. 60.000 m² und Duisburg mit ca. 50.000 m².

Zu den großvolumigen finalisierten Projekten im Jahr 2020 zählen u. a. der Neubau einer Distributionsimmobilie mit rund 63.000 m² Logistikfläche für die Einzelhandelskette Woolworth in Kamen, der Neubau einer Distributionsimmobilie mit ca. 35.000 m²  für den Lebensmitteleinzelhändeler REWE im Duisburger Logistikpark Alpha Industrial sowie die Fertigstellung des Nordfrost-Tiefkühllagers mit 34.000 m² im Logistikpark Unser Fritz in Herne.

Der Pipeline zufolge befinden sich derzeit rund 440.000 m² Logistikfläche mit geplanten Fertigstellungszeitpunkt im Jahr 2021 in Bau. Dazu kommen noch rund 260.000 m² mit konkretem Planungsstatus und möglicher Fertigstellung in diesem Jahr, sodass ein deutlich höheres Neubauvolumen oberhalb der Marke von 600.000 m² möglich ist.

"Der Flächenbestand moderner Logistikimmobilien, die nicht älter als 10 Jahre sind, stieg 2020 um 7,9 % auf rund 3,6 Mio. m²"

 

bulwiengesa AG

 

Flächenumsatz in modernen Logistikimmobilien

Die Auswirkungen der Corona-Pandemie auf den Immobilienmarkt der Metropole Ruhr haben gezeigt, dass es unter den gewerblichen Objektarten vorwiegend Logistikimmobilien sind, die auf eine anhaltend hohe Nachfrage treffen. Im Gegensatz zu Einzelhandels- oder Hotelimmobilien zählen Logistikimmobilien in der Corona-Pandemie zu den Krisengewinnern. Die Systemrelevanz der Logistik wurde in der Krise sichtbar und die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen befindet sich auf einem anhaltend hohen Niveau.

2020 betrug der Flächenumsatz in modernen Logistikimmobilien rund 480.000 m², was den dritthöchsten Wert im betrachteten Zeitraum markiert. Regionale Schwerpunkte bilden der Kreis Unna mit rund 136.000 m², gefolgt von Duisburg mit 110.000 m² und dem Kreis Recklinghausen mit ca. 53.000 m².

Der Eigennutzeranteil lag bei ca. 26.1 % bzw. rund 126.000 m². Vermietungen in Bau steuerten 26,3 % bzw. ca. 128.000 m² zum Umsatzergebnis bei, was an der Zunahme der (teil-)spekulativen Bautätigkeit liegt. Es zeigt sich, dass Projektentwickler und Investoren optimistisch agieren und von einem weiter steigenden Bedarf an Logistikflächen ausgehen. Diesem begegnen sie auch durch spekulative Bautätigkeit, da sie eine relativ kurze Vermarktungszeit der Flächen in attraktiven Lagen erwarten.

Das Vorvermietungsvolumen summierte sich auf rund 52.000 m², was einem Umsatzanteil von ca. 10,9 % entspricht. Der höchste Anteil entfällt mit 36,6 % bzw. ca. 177.000 m² auf Vermietungen in Bestands-gebäuden.

Die branchenspezifische Nachfrage dominierten Handelsunternehmen mit ca. 35,8 % bzw. rund 173.000 m², gefolgt vom Logistik- und Transportsektor mit ca. 26,6 % bzw. 128.000 m². Auf die Nutzerbranche eCommerce entfielen ca. 17,3 % bzw. ca. 84.000 m². Das Verarbeitende Gewerbe trug 11,2 % bzw.     54.000 m² zum Umsatz bei, wissenschaftliche und technische Dienstleister kamen auf 6,8 % bzw. ca. 33.000 m² und der Umsatzanteil von sonstigen Nutzern (bspw. öffentliche Hand) lag bei 2,2 % bzw. 11.000 m².

Für 2021 ist mit in einer anhaltend hohen Flächennachfrage nach Logistikimmobilien in der Metropole Ruhr auszugehen, die nur durch das begrenzte Angebot an modernen Logistikflächen in den Top-Lagen sowie der Grundstücksverfügbarkeit ausgebremst werden könnte.

Spitzen- und Durchschnittsmieten für Lager- und Logistikflächen

Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien der Metropole Ruhr hat sich auf dem hohen Niveau von 5,20 Euro/m² stabilisiert und wird in erster Linie in Dortmund und mit marginalem Abschlägen auch in Duisburg und Essen erzielt. In Einzelfällen sind bei deutlich überdurchschnittlichen Objekt- und Lagequalitäten auch Mieten oberhalb des derzeitigen Niveaus erzielbar.

Die gemittelte Durchschnittsmiete für die Teilmärkte der Metropole Ruhr zeigt seit 2013 einen konstant positiven Trend und lag Ende 2020 bei 3,50 Euro/m², was ein leichtes Plus von 1,9 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet. Kurz- bis mittelfristig ist ausgehend von einer anhaltend hohen Nachfrage und des Angebotsmangels Potenzial für steigende Logistikmieten in der Metropole Ruhr erkennbar.