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Investmentmarkt

Internationale Investoren am aktivsten

2,2 Mrd. €

Umsatz 2020

1 Mrd. €

Ausländisches Kapital

205 Mio. €

Spezialfonds

Gewerbliches Transaktionsvolumen nach Segmenten

Das Transaktionsvolumen mit Wirtschaftsimmobilien auf dem Investmentmarkt der Metropole Ruhr lag mit fast 2,2 Mrd. Euro knapp 29 % unter dem Vorjahresresultat und damit nur ca. 3 % über dem langjährigen Durchschnitt. Der Rückgang des Investmentvolumens liegt damit in ähnlicher Größenordnung wie in den sieben A-Städten, die einen Rückgang um 31 % auf 31,2 Mrd. Euro zu verzeichnen hatten. Lediglich Hamburg verzeichnete im vergangenen Jahr ein Plus von knapp 22 % auf 5,3 Mrd. Euro. In den übrigen Städten lag der Rückgang zwischen 14 % in Düsseldorf und 58 % in Köln. Dennoch konnte man sich mit diesem Umsatzergebnis deutlich vor Stuttgart und Köln setzten, die Investmentvolumina von 1,1 bzw. 1,3 Mrd. erreichten.  

Wie in den beiden Vorjahren erfreuten sich Büroimmobilien größter Beliebtheit. Im vergangenen Jahr entfielen ca. 57 % bzw. 1,24 Mrd. Euro auf diese Assetklasse. Auf den Rängen zwei und drei folgen die Segmente Logistik/Produktion mit rund 20 % bzw. 439 Mio. Euro und Einzelhandelsimmbilien mit knapp 20 % bzw. 433 Mio. Euro.

Zu den bedeutendsten Transaktionen von Büroimmobilien des abgelaufenen Jahres zählten bspw. der Verkauf des Neubaus der Hochschule für Polizei und Verwaltung im Duisburger Quartier 1 an den luxemburgischen Assetmanager REInvest, der das knapp 20.000 m² oberirdische Mietfläche umfassende Neubauobjekt für eine deutsche Versicherung erwarb. Zudem wurden in Essen das Bürobjekt The Brix mit rund 21.000 m² MFG für rund 38 Mio. Euro an CLS Holdings veräußert, ein Joint Venture aus La Française Real Estate Managers und Hyundai Investments sicherten ein Bestandsgebäude auf dem RWE Campus mit knapp 15.000 m² Mietfläche und die Signa Holding erwarb in Essen-Bredeney das Objekt Quattro mit ca. 55.000 m² Büro- und rund 33.000 m² Service- und Lagerfläche, das u. a. den Mutterkonzern von Galeria Karstadt Kaufhof und die Polizei Essen beheimatet.

Im Segment der Logistik- und Produktionsimmobilien ist der Verkauf des Amazon Logistikzentrums für ca. 140 Mio. Euro an das Joint Venture der Asset Manager Apeiron Capital Limited und Midas International im Rahmen eines Portfolioankaufs als marktprägend zu bezeichnen.


Bei internationalen Investoren gilt der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt auch in der Corona-Krise als sicherer Anlagehafen, wie ein Blick auf das Transaktionsvolumen nach Käufergruppen belegt. 45,6 % bzw. knapp 1 Mrd. Euro entfielen auf ausländische Käufer, was angesichts der internationalen Reisebeschränkungen, insbesondere im zweiten Quartal, als gutes Ergebnis gewertet werden kann. Sonstige Investoren trugen 33,9 % bzw. 738 Mio. Euro zum Umsatzergebnis bei. Unter ihnen zeigten sich Asset- und Fondsmanager mit 269 Mio. Euro sowie Projektentwickler mit 237 Mio. Euro am aktivsten. Auf dem dritten Platz landeten Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 9,4 % bzw. 205 Mio. Euro. Umsatz.

 

"Nettoanfangsrenditen zeigen eine stabile Entwicklung"

 

bulwiengesa AG

 

Entwicklung der Spitzenrenditen

Die deutliche Renditekompression der jüngeren Vergangenheit, die in erster Linie die Assetklassen Büro und Logistik betraf, wurde im Zuge der Covid-19-Pandemie ausgebremst. Die niedrigsten Nettoanfangsrenditen weisen weiterhin Geschäftshäuser in 1a-Lagen auf, deren Nettoanfangsrenditen sich in dem herausfordernden Umfeld der Pandemie mit Einzelhandelsschließungen und Begrenzung der Kundenanzahl auf dem Vorjahresniveau von 3,8 % stabilisierte.

Bei Büroimmobilien konnte im vergangenen Jahr nochmals ein leichtes Absinken der Nettoanfangsrendite um 10 Basispunkte auf 4,1 % beobachtet werden. Dies betraf gut vermietete Objekte in zentralen Lagen mit gesichertem Cashflow, die in unsicheren Krisenzeiten vor dem Hintergrund der hohen Liquidität im Markt besonders gefragt sind. Die Rahmenbedingungen bleiben auch nach der Krise durch einen hohen Anlagedruck und ein Niedrigzinsumfeld gekennzeichnet, wodurch sich bei einigen Teilmärkten der Metropole Ruhr Potenzial für weiter nachlassende Renditen ergibt. Wertkorrekturen sind daher nur partiell zu erwarten und dürften sich auf Objekte mit benachteiligten Gebäude- und Lagequalitäten beschränken.

Nach einem deutlichen Absinken der Spitzenrenditen für Logistikimmobilien um 50 Basispunkte auf 4,5 % im Jahr 2019, wurde 2020 eine Seitwärtsbewegung registriert. Auschlaggebend für diese Entwicklung war nicht das fehlende Interesse seitens der Investoren, zumal Logistikimmobilien die großen Gewinner der Krise sind, sondern vielmehr der Mangel an geeigneten Assets. Die Investmentnachfrage nach Logistikimmobilien wird weiterhin hoch bleiben, zumal nationale und internationale Investoren weiterhin auf der Suche nach nachhaltigen Anlagezielen mit attraktiver Verzinsung sein werden. Der Logistikimmobilienmarkt der Metropole Ruhr bietet hier sehr gute Rahmenbedingungen mit namhaften Konzernen und einer breiten Basis an kleinen und mittelständischen Unternehmen, sodass künftig mit nachgebenden Renditen und einer Annäherung an die Renditeniveaus anderer Assetklassen gerechnet werden kann.