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Büroimmobilien

Zweitgrößter Büromarkt in Deutschland

17,2 Mio. qm MFG

Büroflächenbestand 2020

211.000 qm MFG

Neubauvolumen

16,50 Euro/qm MFG

erzielbare Spitzenmiete

Quelle: Bulwiengesa AG

*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.

Angebotssituation

Ende 2020 summierte sich der Büroflächenbestand in der Metropole Ruhr auf knapp 17,2 Mio. m² MFG. Damit stellt sie hinter Berlin (19,8 Mio. m² MFG) den zweitgrößten Büromarkt in Deutschland. Unter den Teilmärkten verfügt Essen mit rund 3,2 Mio. m² über den höchsten Bestand, gefolgt von Dortmund mit 2,7 Mio. m² und Duisburg mit 2,2 Mio. m².  

Nach den vorläufigen Auswertungen wurden der Metropole Ruhr im vergangenen Jahr ca. 211.000 m² Neubaufläche zugeführt, was sich über dem mittel- und langfristigen Durchschnitt von 175.000 bzw. 145.000 m² bewegt.  Im Vergleich mit den sieben A-Städten muss sich die Metropole Ruhr damit nur Berlin und Frankfurt (Main) geschlagen geben, wo 465.000 bzw. 213.000 m² fertiggestellt wurden.

Unter den Teilmärkten der Metropole Ruhr verzeichneten Dortmund mit rund 50.000 und Essen mit 43.000 m² die höchsten Volumina. Dahinter folgen Bochum mit 22.000 m² sowie Duisburg und Herne mit jeweils 14.000 m².
Für das laufende Jahr wird in der Metropole Ruhr ein Fertigstellungsvolumen von rund 170.000 m² erwartet. Baustopps aufgrund der Corona-Krise sind derzeit nicht bekannt und vor dem Hintergrund der hohen bis sehr hohen Vermietungsstände der in Realisierung befindlichen Büroobjekte auch nicht zu erwarten.

Der Büroflächenleerstand in der Metropole Ruhr stieg im Vergleich zum Vorjahr um knapp 85.000 m² auf 690.000 m², was immer noch einer gesunden Angebotsreserve von 4,0 % des Bestandes entspricht. Allein in Essen und Dortmund stehen Ende 2020 stehen dem Vermietungsmarkt rund 40.000 qm mehr Büroflächen leer als im Vorjahr. In diesem Zusammenhang ist auch der Anstieg von Untermietflächen zu  nennen.

Ausschlaggebend für diese Entwicklung waren u. a. ein  leichter Rückgang der Gesamt-Bürobeschäftigten um ca. 1,0 % auf ca. 768.500 (vorläufiger Wert) und eine Zurückhaltung bei Anmietungsentscheidungen, die in einigen Teilmärkten zu erkennbaren Umsatzrückgängen geführt hat.

 

"Kein Nachfrageeinbruch in der Metropole Ruhr"

 

bulwiengesa AG
 

Nachfragesituation

Der Büroflächenumsatz in der Metropole Ruhr summierte sich im abgelaufenen Jahr auf ca. 500.000 m², was ca. 5,7 % bzw. 30.000 m² unter dem Vorjahresniveau lag. Im Vergleich zu den sieben A-Städten, die Umsatzeinbußen zwischen 21 % in München und  56 % in Stuttgart verzeichneten, fällt der Rückgang in der Metropole Ruhr sehr moderat aus. Dabei haben manche Teilmärkte wie bspw. Duisburg, Moers und Herne sogar Umsatzergebnisse deutlich über ihren langfristigen Mitteln verbuchen können.

Größere Rückgänge wurden dagegen in Essen (- 48 %), Bochum (- 28 %) und Dortmund (-14 %) registriert. Dies ist aber nicht allein auf die Pandemie und deren Auswirkungen zurückzuführen. Umsatzrückgänge waren angesichts der z. T. hohen Vorjahresniveaus ohnehin zu erwarten. Darüber hinaus sind einige Teilmärkte der Metropole Ruhr weiterhin durch einen ausgeprägten Angebotsmangel gekennzeichnet, der einem besseren Resultat im Weg stand.

 

Zu den marktprägenden Abschlüssen des vergangenen Jahres zählen bspw. die Eigennutzerbaustarts von Edeka mit ca. 28.000 m² sowie der Scheupen AG mit rund 6.000 m² in Moers, die Vermietung von 7.000 m² an die Autobahn GmbH im Essener Büropark Bredeney sowie der Eigennutzerbaustart des TÜV Nord mit ca. 15.000 m² in Essen-Frillendorf, die Projektanmietung von 15.000 m² Bürofläche durch VW Infotainment auf Mark 51°7 in Bochum, der Eigennutzerbaustart von Thyssenkrupp Steel mit 8.800 m² in Duisburg sowie die Projektanmietung von 6.650 m² durch Vanderlande im Dortmunder Büroquartier Sebrathweg.

2021 ist vor allem in der ersten Jahreshälfte noch mit einer Zurückhaltung auf der Nachfrageseite zu rechnen. Mit zunehmenden Lockerungen sollten die derzeit noch zurückgestellten Anmietungsabsichten für eine spürbare Belebung der Büroflächennachfrage sorgen.

 

Mietentwicklung

Die erzielbare Spitzenmiete in der Metropole Ruhr beträgt mittlerweile 16,50 Euro/m², die für hochwertige Vermietungsflächen in sehr guten Lagen in den Teilmärkten Essen und Dortmund angegeben wird. In den Teilmärkten Bochum und Duisburg liegt diese bei 16,00 Euro/m². In den kleineren Teilmärkten wie bspw. Bottrop, Gelsenkirchen, Herne oder Mulheim der Metropole Ruhr liegt die erzielbare Spitzenmiete bei 13,00 Euro/m².

Die gemittelte Durchschnittsmiete für alle Teilmärkte der Metropole Ruhr stieg im Vergleich zum Vorjahr um 2,5 % bzw. 0,20 Euro/m² auf 8,32 Euro/m². Betrachtet man nur die größten Bürostandorte Duisburg, Essen, Bochum und Dortmund liegt die gemittelte Durchschnittsmiete bei 10,85 Euro/m² und damit 3,3 % bzw. 0,30 Euro/m² über dem Vorjahreswert. In den kleineren Teilmärkten der Metropole Ruhr stieg die Durchschnittsmiete binnen Jahresfrist um knapp um knapp 2 % auf 7,31 Euro/m².  Ausschlaggebend für den positiven Trend in Bezug auf die Durchschnittsmieten sind zum einen die trotz der Corona-Pandemie insgesamt gute Nachfragesituation für Büroflächen sowie der gestiegene Anteil von Abschlüssen in qualitativ höherwertigen Gebäuden, der sich in entsprechend höheren Mietabschlüssen widerspiegelt.

(*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.)