Büroimmobilien
551.000 qm MFG
Büroflächenumsatz 2022
278 Tsd. qm MFG
Neubaufertigstellungen
12,50 und 19,00 Euro/qm MFG
erzielbare Spitzenmiete
Quelle: Bulwiengesa AG
*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.
Büroflächenumsatz
Der Büroflächenumsatz in der Metropole Ruhr summierte sich 2022 auf rund 550.000 qm MFG, was deutlich über dem 10-Jahresmittel von 504.000 qm MFG lag. Dieses Niveau war nach dem schwachen ersten Halbjahr, als nur ca. 193.000 qm MFG umgesetzt wurden, nicht zu erwarten. Zugpferde waren wie in der Vergangenheit Essen und Dortmund, die jeweils Flächenumsätze von über 100.000 qm MFG registrierten. Auch Bochum konnte mit 86.000 qm MFG einen überdurchschnittlichen Wert zum Umsatzergebnis der Metropole Ruhr beitragen.
Auf die vier großen Büromärkte entfielen somit insgesamt 396.000 qm MFG bzw. ca. 72 % des Gesamtumsatzes.
Das Leerstandsvolumen ist im Vergleich zum Vorjahr erneut leicht angestiegen und liegt jetzt für die gesamte Metropole Ruhr knapp unter 5 %. Trotz gestiegener Leerstände zeigen die Spitzenmieten bislang stabile bis leicht steigende Trends und liegen in den Kernstädten zwischen 16,50 und 19,00 Euro/qm MFG. Für Neubauflächen in Toplagen kann bereits die 20,00 Euro-Marke überschritten werden. Damit zeichnet die Metropole Ruhr die Entwicklung der sieben A-Städte nach, in denen sich die Miet- und Leerstandsentwicklung ebenfalls voneinander entkoppelt haben. Entscheidend für diese Entwicklung sind auch hier neben steigenden Baukosten, die höheren Anforderungen an die Qualität, Ausstattung und Nachhaltigkeit der Gebäude. Der „Flight to Quality“ – der Trend zu modernen, intelligenten und grünen Gebäuden ist auch in der Metropole Ruhr angekommen.
Neubaufertigstellungen
Die Neubaufertigstellungen erreichen mit knapp 278 Tsd. qm MFG den höchsten Wert seit 2010. Nennenswerte Bauverzögerungen oder Baustopps wurden nicht registriert. Dessen ungeachtet werden einige Planungen ohne relevante Vorvermietung deutlicher nach hinten verschoben. Auch in den deutschen A-Städten werden Projektentwicklungen ohne relevante Vorvermietung hinterfragt und die Finanzierung genauer geprüft, bis sie final angestoßen werden. Wenn es für Projekte an der Ruhr oder anderswo kapitalseitig grünes Licht gibt, dann für Unternehmen, die ESG-konforme und nachhaltige Büroflächen unter Governance-Gesichtspunkten anmieten, gern auch weiterhin in Innenstadtlage. Insgesamt ist für die kommenden Jahre dennoch mit einer Ausdünnung der Pipeline zu rechnen.
Vor dem Hintergrund der gestiegenen Finanzierungskosten, die den Markt im zweiten Quartal erreicht und zunächst zu deutlich nachlassenden Transaktionen geführt haben kann die Metropole Ruhr auf ein ordentliches Jahresergebnis zurückblicken. Insgesamt wurden in Büroimmobilien rund 911 Mio. Euro investiert, was über dem 10-Jahresschnitt von 860 Mio. Euro lag, aber nicht an die hohen Niveaus der Jahre 2017 bis 2020 heranreichte. Die Renditeaufschläge mit bis zu 30 Basispunkten sind jedoch in der Metropole Ruhr moderater ausgefallen als in den deutlich teureren A-Städten mit bis 45 bis 60 Basispunkten.
