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Büroimmobilien

Entwicklungen in der Metropole Ruhr

17,0 Mio. qm MFG

Büroflächenbestand 2019

113.000 qm MFG

Neubauvolumen lt. Datensammlung bis Q2 2020

16,50 Euro/qm MFG

erzielbare Spitzenmiete (Schätzung/höhere Mieten möglich*)

Quelle: Bulwiengesa AG

*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.

 

Angebotssituation

Der Büroflächenbestand der Metropole Ruhr betrug Ende 2019 ca. 17,0 Mio. qm MFG. Damit stellt die Region nach Berlin weiterhin den zweitgrößten Büromarkt in Deutschland dar.

Das Neubauvolumen summierte sich auf ca. 113.000 qm MFG und verpasste damit das hohe Volumen aus den Vorjahren.

Die höchsten Volumina wurden dabei in Dortmund mit 48.100 qm MFG registriert. 2020 wird gemäß der konkreten Projektpipeline für die Metropole Ruhr ein Fertigstellungsvolumen von knapp 133.000 qm MFG erwartet.

Der Leerstand in der Metropole Ruhr sank im Vergleich zum Vorjahr erneut und lag 2019 knapp über 600.000 qm MFG, was einer Leerstandsquote von 3,6 % entspricht. Der Leerstand konzentriert weiterhin auf ältere Bestandsobjekte mit eingeschränkter Vermarktbarkeit. Neubauobjekte bzw. Objekte mit zeitgemäßer Ausstattung werden i. d. R. sehr gut am Markt angenommen.
 
Vor dem Hintergrund der prognostizierten, moderaten Fertigstellungszahlen für das Jahr 2019 dürfte sich die Angebotssituation in einigen Teilmärkten der Metropole Ruhr weiter zuspitzen.

„Leerstand bleibt auf niedrigem Niveau“

 

bulwiengesa AG
 

Nachfragesituation

Der Büroflächenumsatz in der Metropole Ruhr lag 2018 bei rund 500.000 qm und 2019 bei rund 463.500 qm MFG und damit über dem 10-Jahresschnitt. Dabei verhinderte das knappe Angebot in einigen Teilmärkten der Metropole Ruhr ein besseres Umsatzresultat.

Für die Metropole Ruhr ist kurz- bis mittelfristig auch in der Corona-Rezession von steigenden Bürobeschäftigtenzahlen auszugehen, wodurch auch künftig von einer guten Nachfragesituation ausgegangen werden kann.

 

Mietentwicklung

Die erzielbare Spitzenmiete der Metropole Ruhr zeigte 2019 eine stabile Entwicklung und lag bei 15,50 Euro/qm MFG. Vereinzelt erzielen Objekte mit überdurchschnittlicher Ausstattung in sehr begehrten Lagen Abschlüsse oberhalb der Marke von 15,50 Euro/qm MFG*.

Das erste Quartal 2020 war durch eine positive Entwicklung gekennzeichnet.
2020 ist trotz rezessiver Tendenzen von einem Anstieg der Spitzenmiete auf 16,50 Euro/qm MFG auszugehen. Ausschlaggebend hierfür ist die anhaltende Angebotsknappheit bei gleichzeitig moderater Bautätigkeit, wodurch die Mieten unter Druck gehalten werden.

 (*Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V.. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.)

Renditeentwicklung

2019 waren Büroimmobilien mit einem Umsatzanteil von knapp 64 % (1,8 Mrd. Euro) die nachgefragteste Anlageklasse auf dem gewerblichen Investmentmarkt der Metropole Ruhr.
Die hohe Nachfrage nach Büroimmobilien resultierte in einem weiteren Absinken der Nettoanfangsrendite für Objekte in zentralen Lagen auf 4,2 bis 4,3 % Ende 2019.

Erzielt wird die Spitzenrendite der Metropole Ruhr in Essen mit 4,2%, gefolgt von Dortmund mit 4,3 % sowie Bochum und Duisburg mit 4,8 %. Vereinzelt liegen die Nettoanfangsrenditen für moderne Objekte in zentralen Lagen sogar unterhalb der Marke von 4 %.

2020 wird die Spitzenrendite gemäß Prognose aufgrund des anhaltenden Anlagedrucks im Niedrigzinsumfeld stabil bleiben – trotz der rezessiven Tendenzen durch den Corona-Lockdown.