So entwickelt sich der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet
Der Markt im Ruhrgebiet zeigt sich, angesichts der anhaltenden Herausforderungen, relativ resilient. Gerade der Büromarkt bestätigt seine robuste Verfassung. Im ersten Halbjahr 2024 wurden 143.000 qm neue Büroflächen fertiggestellt, das sind rund 58 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Zugpferde sind und bleiben die vier großen Kernstädte am Hellweg, die rund 86 Prozent der Fertigstellungen feiern konnten.
Ein Plus gibt es wieder bei der Logistik; um 35 Prozent stieg das Neubauvolumen im ersten Halbjahr, der Flächenumsatz stieg um 12 Prozent. Einzelhandel und auch die Assetklasse der Unternehmensimmobilien hingegen setzten ihren negativen Trend fort.
Bedarf nach qualitativ hochwertigen Büroflächen
Die erzielbare Spitzenmiete ist ein entscheidender Indikator für Investoren und Projekteentwickler, ob ein Neubau angesichts der gestiegenen Baukosten rentierlich ist. Die nun ermittelten Spitzenmieten von 17,00 bis 22,50 Euro pro Quadratmeter im Bürosegment sind vielen Investoren derzeit zu niedrig. Aber der Immobilienmarkt ist ein dynamisches System. Mit einem Plus von sechs Prozent bei der Spitzenmiete hat die Metropole Ruhr deutlich mehr zugelegt als A-Städte wie Hamburg, Köln oder Berlin. Das Ruhrgebiet hat durchaus noch einen Bedarf nach qualitativ hochwertigen Büroflächen; insbesondere in heiß begehrten Spitzenlagen. Zusammen mit neuen Ansätzen, den Bestand modern zu reaktivieren, bieten sich hier vielfältige Chancen. Es gibt also weiterhin viele gute Gründe, im Ruhrgebiet nicht pessimistisch auf den Immobilienmarkt zu schauen.
Best Practice aus der Metropole Ruhr
Innovationsquartiere, Campus, Gewerbeflächen – die Quartiere in der Metropole Ruhr erhalten ein neues Gesicht. Viele ehemalige Industrieareale wurden zu modernen Wohn- und Geschäftsvierteln entwickelt oder bieten Raum für nachhaltige, innovative Gebäudekomplexe. Der Wandel im Ruhrgebiet wird durch die Immobilienbranche entscheidend geprägt. Und Flächen in der Metropole Ruhr bieten Investoren die Chance, diese Entwicklung mitzugestalten.
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Kennzahlen für jede Immobilienklasse
Assetklassen: Überblick & Entwicklung 2024 (1. Halbjahr)
Büroimmobilienmarkt
Der Büromarkt der Metropole Ruhr bestätigt seine robuste Verfassung aus dem Vorjahr, auch wenn die Konjunkturschwäche und die noch nicht abschließend zu beurteilenden Auswirkungen von Remote Work auf den künftigen Flächenbedarf weiterhin die Flächennachfrage hemmen. Im ersten Halbjahr wurden im Ruhrgebiet rund 143.000 qm neue Büroflächen fertig gestellt, rund 58 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Allein auf die vier Kernstädte entfielen rund 122.000 qm bzw. rund 86 % des Fertigstellungsvolumens.
Fertigstellungen
Angeführt wird die Fertigstellungsstatistik von Dortmund mit 64.000 qm, gefolgt von Essen mit 28.500 qm und Bochum mit 25.800 qm. Größte Fertigstellung im 1. Halbjahr war die neue Zentrale des IT-Dienstleisters Materna auf Phoenix-West mit 44.000 qm. Für das Gesamtjahr ist in der Metropole Ruhr ein höheres Neubauvolumen als 2023 (192.200 qm) zu erwarten. Allein die Dortmunder Pipeline lässt für 2024 bis zu 130.000 qm neue Büroflächen erwarten. Perspektivisch werden die Fertigstellungszahlen in der Metropole Ruhr zurückgehen. Projekte ohne nennenswerte Vorvermietungen stehen weiterhin auf dem Prüfstand und werden vorerst nicht realisiert. Dies gilt nicht nur für das Ruhrgebiet, sondern ist in allen großen Bürometropolen zu beobachten, die ab 2025, spätestens ab 2026 rückläufige Fertigstellungszahlen verzeichnen werden.
Leerstandsquote
Positiv ist, dass der Leerstandsanstieg deutlich an Dynamik verliert. Zum Ende des 1. Halbjahres standen in der Metropole Ruhr 5,1 % der Büroflächen leer. In den Kernstädten waren es 5,4 %. Ausschlaggebend für diese Entwicklung ist vor allem, dass die Neubauprojekte – anders als in den sieben A-Städten – bereits weitgehend vom Markt absorbiert wurden und somit nicht zu weiteren Verwerfungen führen. Für eine Belebung der Nachfragesituation fehlen derzeit die konjunkturellen Impulse. Unternehmen, die nicht zwingend umziehen müssen, stellen Anmietungsentscheidungen zurück.
Flächenumsatz
Der Flächenumsatz lag im ersten Halbjahr mit 178.000 qm rund 8 % unter dem Vorjahresniveau. In den vier wichtigsten Büromärkten Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen ging der Flächenumsatz um 4,0 % auf ca. 148.000 qm zurück. Insbesondere Essen verzeichnete aufgrund fehlender Großabschlüsse mit rund 37.000 qm im ersten Halbjahr ein schwaches Ergebnis (1. Halbjahr 2023: 70.000 qm). Dortmund hingegen konnte dank einiger Anmietungen der öffentlichen Hand mit 55.000 qm ein solides Ergebnis erzielen (Vorjahr 38.500 qm). Auch großvolumige Eigennutzerbaustarts, die in den letzten Jahren regelmäßig zu guten Umsatzergebnissen führten, blieben im ersten Halbjahr aus.
Die Analyse der Umsatzergebnisse der A-Städte zeigt ein ambivalentes Bild. Während Städte wie Berlin und Düsseldorf nach deutlichen Rückgängen im Vorjahreszeitraum eine leichte Erholung verzeichneten, mussten Hamburg und Köln erneut deutliche Einbußen hinnehmen. Die Nachfrageschwäche ist somit nicht auf das Ruhrgebiet beschränkt, sondern stellt derzeit eine Reihe der wichtigsten deutschen Büromärkte vor große Herausforderungen. Eine Umsatzprognose für das Gesamtjahr in der Metropole Ruhr ist aufgrund der aktuellen Unsicherheiten schwierig. In den Jahren 2022 und 2023 war jeweils das zweite Halbjahr von einem lebhafteren Umsatzgeschehen geprägt, so dass ein Gesamtergebnis im Bereich von 400.000 qm realistisch erscheint.
Mieten
Die erzielbaren Spitzenmieten verzeichnen erneut einen leichten Aufwärtstrend, wenngleich dieser primär auf die Kernstädte beschränkt ist. Hier liegen die Spitzenmieten mittlerweile in einer Spanne von 17,00 bis 22,50 Euro/qm. Es bleibt abzuwarten, wie schnell diese tatsächlich am Markt realisiert werden. Trotz des Erreichens des Zinsgipfels und einer ersten Zinssenkung sind die Nettoanfangsrenditen für Büroimmobilien nochmals leicht angestiegen. In den vier Kernstädten liegen die Spitzenrenditen zwischen 5,30 % und 5,40 % und damit rund 20 bis 30 Basispunkte über dem Niveau von Ende 2023. Auf der Investorenseite ist nach wie vor eine gewisse Unsicherheit über die Entwicklung der Nutzermärkte spürbar, die sich erst mit einer Verbesserung der konjunkturellen Aussichten auflösen dürfte. Positiv zu werten sind hingegen die rückläufige Inflation und die Aussicht auf weitere Zinssenkungen. Auf den Investmentmarkt für Büroimmobilien dürfte sich dies allerdings erst mit einer gewissen Zeitverzögerung belebend auswirken.
Einzelhandel
Der Lebensmitteleinzelhandel verzeichnete trotz eines nominalen Anstiegs von 5,4 % einen realen Rückgang von 3,9 %, bedingt durch stark gestiegene Lebensmittelpreise. Der stationäre Einzelhandel mit Textilien, Bekleidung, Schuhen und Lederwaren konnte sich dem allgemeinen Trend entziehen, liegt jedoch real 4,6 % unter dem Niveau von 2019. Das Konsumklima in Deutschland zeigt nach der Stagnation im Juli auch im August keine Erholungstendenzen. Ein zunehmender Pessimismus bei den Verbrauchern ist jedoch nicht festzustellen, ihr Stimmungsniveau bleibt stabil. Mit einem Wert von 97,70 Punkten liegt das HDE-Konsumbarometer nahezu auf dem Niveau des Vormonats. Immerhin liegt der Indexwert gut 3,0 Punkte über dem Niveau des Vorjahresmonats, was auf einen leichten Optimismus hindeutet.
Mieten
Insgesamt sinkt die Nachfrage nach Handelsflächen, was den Druck auf das Mietniveau erhöht. In der Metropole Ruhr ist das Mietniveau für Einzelhandelsflächen in zentralen Lagen im Vergleich zum Vorjahreszeitraum in den Kernstädten um 4,2 % und in der gesamten Metropole Ruhr um 1,7 % gesunken. Die Mietpreisrückgänge im stationären Einzelhandel beschränken sich jedoch nicht auf das Ruhrgebiet, sondern sind in den meisten A-Städten zu beobachten. Die Nettoanfangsrenditen für Geschäftshäuser in der Metropole Ruhr liegen aktuell zwischen 5,00 % und 6,50 % in den Kernstädten und erreichen ein Niveau bis zu 7,30 % in der gesamten Metropole Ruhr. Gegenüber dem Vorjahreszeitraum sind demnach Aufschläge zwischen 20 und 50 Basispunkten zu verzeichnen. Die Aussichten für den stationären Einzelhandel im Ruhrgebiet sind derzeit verhalten, was vor allem auf die stagnierende Konjunktur und das gedämpfte Konsumklima zurückzuführen ist. Die Mietentwicklung zeigt eine zunehmende Polarisierung: Während sich in den Top-Handelslagen der Metropole Ruhr (wie bspw. Westenhellweg in Dortmund) die Mieten stabilisieren, stehen die Mieten in den Essener und Duisburger Einzelhandelslagen weiterhin unter Druck. Verschärft wird diese Situation durch den zunehmenden Leerstand von Ladenlokalen, deren Vermietung immer schwieriger wird.
Markt für Logistikimmobilien
Der Logistikmarkt der Metropole Ruhr blickt auf ein erfolgreiches erstes Halbjahr 2024 zurück. Der Flächenumsatz summierte sich auf knapp 256.000 qm, was 12 % über dem Vorjahreszeitraum lag. Das Kerngebiet mit den Städten Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen steuerte ca. 72 % bzw. 185.000 qm zum Halbjahresergebnis bei. Der nachgefragteste Standort war Duisburg mit rund 74.000 qm. Dies ist unter anderem auf zwei großvolumige Anmietungen von Euziel (rund 57.000 qm) und die Anmietung von 15.000 qm Hallenfläche durch TST im Garbe Logistikcenter am Container-Terminal zurückzuführen. Getragen wurde das gute Ergebnis des ersten Halbjahres durch eine wiedererstarkte Nachfrage von Handels- und E-Commerce-Unternehmen, die im vergangenen Jahr zurückhaltender auf der Nachfrageseite auftraten.
Neubauvolumen
Die Umsatzentwicklung in der zweiten Jahreshälfte hängt im Wesentlichen vom verfügbaren Angebot ab. Die Flächengesuche des ersten Halbjahres wurden überwiegend in Bestandsgebäuden bedient, zumal vor allem spekulative Logistikneubauten aufgrund der veränderten Finanzierungskonditionen deutlich zurückgehen. Immerhin konnte das Neubauvolumen im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 um ca. 35 % auf rund 156.000 qm gesteigert werden. Hier zeigte sich der Kreis Unna mit knapp 57.000 qm am aktivsten. Es folgen der Ennepe-Ruhr-Kreis mit rund 51.000 qm und der Kreis Wesel mit 24.500 qm.
Mieten
Die Pipeline und das allgemein heraufordernde Projektentwicklungsgeschäft lässt für das Gesamtjahr ein geringeres Fertigstellungsvolumen als 2023 erwarten. Gegenüber dem ersten Halbjahr 2023 ist ein deutlicher Aufwärtstrend bei den Mieten erkennbar. Der Logistikmarkt der Metropole Ruhr kann hierbei auch deutlich höhere Wachstumsraten verbuchen als die Logistikmärkte Berlin, Frankfurt und Köln. Hierbei sei allerdings erwähnt, dass die Mietsteigerungen zum überwiegenden Teil bereits in der zweiten Jahreshälfte 2023 verzeichnet wurden und sich allmählich eine Seitwärtsbewegung der Spitzenmieten einstellt. Die Spitzenmieten liegen in den meisten Teilmärkten des Ruhrgebiets in einer Spanne von 7,00 bis 8,00 Euro/qm. Sekundärstandorte liegen zwischen 5,00 und 6,50 Euro/qm je nach Lagequalität und Objektart.
Der Transaktionsmarkt der Metropole Ruhr konnte bislang nicht vom Erreichen des Zinshöhepunktes und der sinkenden Inflation profitieren. Im Vergleich zum ersten Halbjahr 2023 sank der Umsatz mit Wirtschaftsimmobilien um rund 5 % auf ca. 703 Mio. Euro. Der Umsatz mit Logistik- und Industrieimmobilien betrug 198 Mio. Euro und lag damit ca. 55 % über dem Vorjahreszeitraum.
Die Spitzenrenditen sind gegenüber dem Jahresniveau von 2023 nochmals um 20 bis 30 Basispunkte gestiegen. Duisburg bleibt mit einer Nettoanfangsrendite von 5,00 % der teuerste Logistikstandort, gefolgt von Dortmund mit 5,30 % und Essen mit 5,50 %. Aufgrund der ersten Leitzinssenkung im Juni sowie der Aussicht auf weitere Zinssenkungen in der Zukunft ist für die zweite Jahreshälfte eine leichte Belebung der Investmentaktivitäten zu erwarten. Der Preisfindungsprozess ist nahezu abgeschlossen und das Angebot an Investmentopportunitäten wird sich durch schwierige Refinanzierungskonditionen und Mittelabflüsse bei Immobilienfonds erhöhen, was sich positiv auf die Transaktionszahlen auswirken dürfte.
Unternehmensimmobilien
Unternehmensimmobilien sind gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur. Die Mischung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhandelsflächen sowie Freiflächen. Aufgrund ihrer Heterogenität und Nutzungsvielfalt ist diese Assetklasse entsprechend schwierig zu erfassen. Zum Segment der Unternehmensimmobilien zählen Distributionsimmobilien (< 10.000 m²), Produktionslager (< 10.000 m²), Gewerbeparks und Transformationsimmobilien.
Fertigstellungen
Die Fertigstellungszahlen für Unternehmensimmobilien zeigen im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zu 2023 eine rückläufige Tendenz. Bis zum Ende des ersten Halbjahres 2024 wurden knapp 20.000 qm NF neu erstellt, wobei die Projektentwicklungen in den Märkten Hagen, Oberhausen sowie dem Ennepe-Ruhr-Kreis und dem Kreis Recklinghausen zu verzeichnen waren. Es sei darauf verwiesen, dass im Kerngebiet keine aktuellen Fertigstellungen registriert wurden. Diesen Trend bilden auch die A-Städte ab, bei denen die Fertigstellungszahlen im Segment der Unternehmensimmobilien im ersten Halbjahr stark rückläufig sind. Im Vergleich zum Jahr 2023 haben sich die negativen Rahmenbedingungen kaum verändert, zumal der erhoffte Konjunkturschub für kleine und mittelständische Unternehmen ausgeblieben ist. Die Nachfragegruppe reagiert sensibel bei Verlagerungs- oder Optimierungsgesuchen, da das finanzielle Risiko stets im Fokus steht und aktueller Auftragseingang und Betriebsgröße schwer kalkulierbar sind. Bei den Projektentwicklern stehen die bekannten Themen Flächenverfügbarkeit, Grundstückskosten, Baukosten und der erschwerte Zugang zum Kapitalmarkt bei Projektfinanzierungen im Vordergrund. Ohne entsprechende Vorvermietung sind Projekte kaum umsetzbar, sodass spekulative Neubauten eine absolute Ausnahme sind.
Flächenumsatz
Nach dem ersten Halbjahr 2024 wurde im Ruhrgebiet bereits ein Flächenumsatz von über 40.000 qm NF für Unternehmensimmobilien registriert. Dieser Wert liegt zwar deutlich unter den Werten der Jahre 2019 bis 2022, stellt aber ziemlich genau die Hälfte des Gesamtjahreswertes für 2023 dar. Somit lässt sich eine Stabilisierung des Flächenumsatzes auf moderatem Niveau festhalten, der das Erreichen des Vorjahreswertes möglich macht.
Mieten
Die Entwicklung der Mietpreise zeigt trotz der schwierigen Marktlage weiterhin leicht positive Trends. Die höchsten Mieten werden traditionell für Büro-, Sozial- und Flex-Flächen erzielt. Ausgehend von einer konjunkturellen Aufhellung sollte sich die Absorption von flexibel nutzbaren Flächen mit hohen Nachhaltigkeitsstandards, wie sie vor allem in modernen Businessparks zu finden sind, wieder erhöhen. Sie sprechen potenziell eine breite Nutzerbasis an und ermöglichen eine Risikostreuung. Drittverwendungsfähigkeit, Reversibilität der Nutzung und die Einhaltung von ESG-Standards sind grundlegende Anforderungen an zeitgemäße Objekte. Dies führt dazu, dass insbesondere ältere Bestandsobjekte nur eingeschränkt marktfähig sind. Moderne Objekte dürften von weiter steigenden Mieten profitieren. Wie Ende des letzten Jahres prognostiziert, fallen die Preiskorrekturen im Segment der Unternehmensimmobilien nach Erreichen des Zinshöhepunktes und einer ersten Leitzinssenkung deutlich moderater aus. Es bleibt abzuwarten, inwieweit sich weitere Zinssenkungen auf die Preise auswirken werden. Die Renditeniveaus im Segment der Unternehmensimmobilien werden entscheidend durch die Nutzermärkte, sprich die Flächennachfrage, bestimmt. Da gegenwärtig noch keine konjunkturellen Impulse zu verzeichnen sind, fehlen hier die entscheidenden Einflussfaktoren.
Investmentmarkt der Metropole Ruhr
Im ersten Halbjahr 2024 positioniert sich der Investmentmarkt der Metropole Ruhr im Vergleich mit den sieben A-Städten im Mittelfeld. Mit einem Transaktionsvolumen von rund 703 Millionen Euro liegt die Region im Vergleich mit den deutschen A-Städten auf dem vierten Platz. Berlin führt mit einem Volumen von 1,96 Milliarden Euro, gefolgt von München mit 1,54 Milliarden Euro. Frankfurt belegt mit 820 Millionen Euro knapp vor der Metropole Ruhr den dritten Platz
Transaktionsvolumen
Das Transaktionsvolumen liegt nur geringfügig unter dem Ergebnis des Vorjahreszeitraums (743 Mio. Euro). Zwar ist die Metropole Ruhr mit Stuttgart und Berlin der einzige Markt mit einem Rückgang des Transaktionsvolumens im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, jedoch war auch der Rückgang von 2022 auf 2023 in der Metropole Ruhr geringer als in den A-Städten. Trotz des etwas unter den Erwartungen liegenden Ergebnisses zeigt der Investmentmarkt wieder eine leichte Belebung. Dies lässt sich Marktteilnehmern zufolge insbesondere an der Zunahme der Pitches erkennen. Trotz Erreichens des Zinshöhepunktes und einer ersten Zinssenkung im Juni sind weitere, wenn auch moderatere, Preiskorrekturen in allen Segmenten zu verzeichnen. Aus ersten Auswertungen geht hervor, dass diese im Bürosegment am stärksten zu spüren sind. Die Skepsis gegenüber dieser Assetklasse ist nach wie vor auf das Thema Remote Work und die Unsicherheit über den zukünftigen Flächenbedarf der Unternehmen zurückzuführen. Das weiterhin sehr zurückhaltende Investmentgeschehen ist in allen A-Städten zu beobachten.
Die Anstiege des Transaktionsvolumens im ersten Halbjahr 2024 sind häufig auf besondere Einzeldeals zurückzuführen, wie beispielsweise der Verkauf des KaDeWe in Berlin oder der Fünf Höfe in München. Allein diese Transaktionen trugen rund 50 % zum jeweiligen Gesamtvolumen in den Städten im ersten Halbjahr bei. Das Transaktionsvolumen mit Gewerbeimmobilien in Deutschland ist im ersten Halbjahr 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um rund 20 % auf 12 Mrd. Euro gestiegen. Das Niveau entspricht dem kurz nach der Finanzkrise.
Ausgewählte Transaktionen
Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.
Ihr Ansprechpartner zum Immobilienmarktbericht Ruhr
Unternehmenskommunikation, Pressesprecher
Foto im Header: Weber1 © Immobilien Management Essen GmbH (IME)