So entwickelt sich der Immobilienmarkt im Ruhrgebiet
Der gewerbliche Immobilienmarkt des Ruhrgebiets verharrt in einer Wartestellung: In einem schwierigen gesamtwirtschaftlichen Umfeld gingen die Flächenumsätze und das Transaktionsvolumen 2024 weiter zurück, der Leerstand stieg leicht an. Dafür wurden im vergangenen Jahr so viele Büroimmobilien fertiggestellt wie lange nicht mehr.
Im Ruhrgebiet wurden 2024 rund 279.000 qm Büroimmobilien fertiggestellt – der höchste Wert seit 2010 und ein Anstieg um 45 Prozent gegenüber dem Vorjahr.
Kennzahlen für jede Immobilienklasse
Assetklassen: Überblick & Entwicklung 2024
Büroimmobilienmarkt
2024 wurden im Ruhrgebiet insgesamt 279.000 m² MF-GIF fertiggestellt – der höchste Wert seit 2010 und ein Anstieg von rund 45 % gegenüber dem Vorjahr. Knapp drei Viertel des Neubauvolumens entfielen auf die Kernstädte, wobei insbesondere Dortmund mit 122.000 m² eine hohe Entwicklungstätigkeit aufwies. Auch in Essen nahm die Dynamik nach einem verhaltenen Vorjahr wieder spürbar zu. Mit 37.500 m² übertraf das Fertigstellungsvolumen den 10-Jahres-Durchschnitt um 17 %.
Fertigstellungen
In den kommenden Jahren ist im Ruhrgebiet mit einem deutlich rückläufigen Neubauvolumen zu rechnen. Ausschlaggebend hierfür sind die anhaltend schwache Büroflächennachfrage, das herausfordernde gesamtwirtschaftliche Umfeld sowie die zwar leicht verbesserten, aber weiterhin restriktiven Finanzierungsbedingungen, die spekulative Neubauvorhaben weitgehend verhindern.
Eine spürbare Belebung der Neubautätigkeit ist erst mit einer deutlichen konjunkturellen Erholung zu erwarten, die neue Impulse auf den Nutzermärkten setzt. Ein ähnlicher Trend zeigt sich auch in den A-Städten, die 2024 ihre Fertigstellungs-Peaks überwiegend erreicht haben und mittelfristig durch eine sich ausdünnende Projektpipeline geprägt sein werden.
Leerstandsquote
Das hohe Neubauvolumen in Kombination mit einer zurückhaltenden Flächennachfrage ließ die Leerstände im Ruhrgebiet auch 2024 weiter ansteigen. Binnen Jahresfrist standen rund 978.000 m² bzw. 5,4 % des Bestandes zur kurzfristigen Anmietung zur Verfügung, was einem Anstieg der Leerstandsquote um 0,3 Prozentpunkte gegenüber 2023 entspricht. In den vier wichtigsten Büromärkten fiel der Leerstandsanstieg mit +0,5 Prozentpunkten auf 5,8 % noch deutlicher aus.
Besonders stark war der Anstieg in Duisburg, wo sich die Leerstandsquote um 1,3 Prozentpunkte auf 4,6 % erhöhte. Dies entspricht einem Zuwachs um 29.000 m² auf 105.000 m². Hauptursache war der Umzug der Novitas BKK vom Innenhafen in einen Neubau im Quartier 1, wodurch rund 17.000 m² Bürofläche freigezogen wurden.
Auch in Bochum stieg der Leerstand deutlich um 19.000 m² auf 95.000 m², was einer Leerstandsquote von 5,4 % entspricht. In Essen erhöhte sich der Leerstand um 15.000 m² auf 250.000 m², womit die Quote bei 7,7 % liegt. Dortmund zeigte sich trotz des hohen Neubauvolumens stabil – hier blieb der Leerstand mit 146.000 m² bzw. 4,9 % konstant.
Flächenumsatz
Im Jahr 2024 erreichte der Flächenumsatz im Ruhrgebiet rund 432.000 m² Bürofläche, was einem Rückgang von 3 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Besonders stark fiel der Rückgang in den vier Kernstädten aus, wo das Umsatzvolumen um 15 % auf 289.000 m² sank.
Den größten Einbruch verzeichnete Duisburg, wo der Flächenumsatz im Vergleich zum Vorjahr um 36 % auf 45.500 m² zurückging. Auch Bochum musste mit einem Minus von 32 % auf 50.000 m² einen erheblichen Rückgang hinnehmen. In beiden Städten fehlten insbesondere Abschlüsse im mittleren bis großen Flächensegment, die in der Vergangenheit trotz eines herausfordernden Marktumfeldes für eine stabile bis lebendige Nachfrage gesorgt hatten.
In Essen sank der Flächenumsatz um 15 % auf 93.000 m², während sich Dortmund erneut als Umsatztreiber der Region erwies. Hier stieg das Volumen um 18 % auf 100.500 m². Besonders stabilisierend wirkten sich in Dortmund drei größere Abschlüsse der öffentlichen Hand aus, die knapp ein Viertel des gesamten Umsatzes ausmachten.
Mieten
Trotz steigender Leerstände setzen die Spitzenmieten ihren positiven Trend fort. In den Kernstädten bewegen sie sich zwischen 18,50 und 26,00 Euro/m², während in den kleineren Teilmärkten der Metropole Ruhr 13,00 bis 14,50 Euro/m² erzielbar sind.
Diese Entwicklung wird vor allem durch die steigenden Anforderungen der Nutzer an Ausstattungsqualität und Flexibilität moderner Büroflächen getrieben. Zudem sorgen die anhaltend hohen Baukosten für eine strukturelle Mietpreisanpassung. Ein ähnliches Muster zeigt sich in den A-Städten, wo sich die Mietpreisentwicklung ebenfalls zunehmend von der Leerstandsentwicklung entkoppelt.
Der Büroinvestmentmarkt im Ruhrgebiet bleibt von Zurückhaltung geprägt. Im Jahr 2024 wurden 268,5 Millionen Euro in Büroimmobilien investiert – ein Rückgang von 36 % gegenüber dem bereits schwachen Vorjahr.
Transaktionsvolumen
Seit 2021 befindet sich das Transaktionsvolumen im Büroimmobilienmarkt deutschlandweit in einem Abwärtstrend, auch wenn in einigen Städten zuletzt wieder etwas mehr Dynamik zu beobachten war. Haupttreiber dieser Entwicklung sind die veränderten Finanzierungsbedingungen sowie tiefgreifende strukturelle Veränderungen in der Nachfragestruktur. Die Pandemie und die zunehmende Etablierung hybrider Arbeitsmodelle haben den Flächenbedarf vieler Unternehmen nachhaltig reduziert, was sich direkt auf die Nutzermärkte und damit auch auf die Investmentaktivitäten auswirkt.
Die veränderte Nachfragestruktur wirkt sich direkt auf Büroimmobilien als Anlageklasse aus. Core-Investments sind seltener geworden, während Investoren verstärkt auf erstklassige Lagen oder Objekte mit flexibler Nutzung und hohen Nachhaltigkeitsstandards setzen. Büroimmobilien in weniger gefragten Lagen oder mit Qualitätsdefiziten stoßen hingegen auf geringeres Interesse.
Die Spitzenrenditen im Ruhrgebiet sind im vergangenen Jahr um 20 bis 30 Basispunkte gestiegen – ein moderaterer Anstieg als in den A-Städten, wo die Renditeaufschläge im Durchschnitt 40 Basispunkte betrugen.
Mit der Aussicht auf weitere Zinssenkungen im Jahr 2025 dürften sich die Nettoanfangsrenditen für Top-Objekte weitgehend stabilisieren. Größere Preiskorrekturen sind hier kaum noch zu erwarten. Anders sieht es bei Objekten mit erheblichen Nachhaltigkeitsdefiziten oder eingeschränkten Gebäudequalitäten aus – hier könnten weitere Wertanpassungen notwendig werden.
Einzelhandel
Mit rund 664 Milliarden Euro erreichte der Einzelhandelsumsatz in Deutschland im Jahr 2024 laut Handelsverband Deutschland (HDE) einen neuen Rekordwert. Dies entspricht einem nominalen Wachstum von 2,2 % im Vergleich zum Vorjahr. Aufgrund der nachlassenden Inflation (+2,2 %) konnte ein reales Wachstum von 0,9 % erzielt werden. Der stationäre Einzelhandel blieb mit einem Umsatzanteil von etwa 87 % dominant und verzeichnete ein nominales Plus von 3,5 %. Auch der Onlinehandel legte um 3,5 % zu.
Zum Jahresende 2024 verzeichnete das HDE-Konsumbarometer einen leichten Anstieg auf 97,54 Punkte, begünstigt durch die Verlängerung des Weihnachtsgeschäfts mit Sonderaktionen wie Black Monday und Cyber Friday. Im Vergleich zum Vorjahr entspricht dies einem Zuwachs von 1,19 Punkten. Trotz dieser positiven Impulse bleibt das Konsumverhalten in Deutschland jedoch zurückhaltend, eine nachhaltige Erholung ist weiterhin nicht absehbar. Auch der Ausblick auf 2025 ist von verhaltenem Optimismus geprägt, da eine spürbare Verbesserung der Konsumstimmung derzeit nicht in Sicht ist.
Mieten
Die Herausforderungen im Einzelhandel spiegeln sich auch in der Mietpreisentwicklung für Einzelhandelsflächen wider. In den zentralen Lagen der Metropole Ruhr sanken die Spitzenmieten im Durchschnitt um 6,7 %, in den Kernstädten um 9,8 %. Damit liegt das Ruhrgebiet deutlich über den Rückgängen in den A-Städten, wo sich jedoch ähnliche Entwicklungen abzeichnen.
Bei den Nettoanfangsrenditen für zentrale Lagen kam es in der Metropole Ruhr zu leichten Aufschlägen. Die Renditespanne lag zwischen 5,00 % und 7,60 %, was einem Anstieg von 20 bis 30 Basispunkten gegenüber dem Vorjahr entspricht. In den Kernstädten bewegten sich die Renditen zwischen 5,00 % und 6,50 %. Ein ähnlicher Anstieg von 20 Basispunkten ist auch in den traditionell hochpreisigen A-Städten zu beobachten.
Das veränderte Konsumverhalten, die stagnierende Konjunktur und steigende Preise setzen dem stationären Einzelhandel in Deutschland – und damit auch im Ruhrgebiet – stark zu. Leerstände, Umsatzrückgänge, sinkende Mieten, Filialschließungen und Insolvenzen verschärfen die Herausforderungen der Branche. Eine Stabilisierung der Innenstädte erfordert daher ein gemeinsames Engagement von Einzelhändlern, Immobilieneigentümern und Kommunen.
Eine enge Zusammenarbeit ist entscheidend, um die Aufenthaltsqualität zu verbessern, attraktive Angebote zu schaffen und damit die Innenstädte als lebendige Orte zu erhalten. Immobilien können dabei als „Dritte Orte“ dienen – also als Treffpunkte jenseits von Zuhause und Arbeitsplatz. Die bereits angestoßenen Umnutzungen ehemals zentral gelegener Warenhäuser zeigen, wie vielfältige neue Konzepte zur Stärkung der Innenstädte beitragen können.
Markt für Logistikimmobilien
Trotz der herausfordernden gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen im Jahr 2024 zeigte sich der Logistikmarkt im Ruhrgebiet insgesamt stabil. Der Flächenumsatz ging gegenüber dem Vorjahr um 31,3 % auf rund 351.000 qm zurück. Dennoch deutet die Entwicklung auf eine schrittweise Normalisierung des Marktes hin, insbesondere im Kerngebiet der Metropole (Bochum, Dortmund, Duisburg & Essen), wo eine steigende Flächennachfrage zu verzeichnen war. Dort summierte sich der Flächenumsatz auf rund 244.700 qm, was einem Anstieg von 18,7 % gegenüber 2023 entspricht. Diese Entwicklung unterstreicht die anhaltende Attraktivität zentraler Logistikstandorte innerhalb der Region. Die marktprägenden Neuanmietungen wurden durch Euziel (drei Anmietungen in Duisburg und Essen über insg. ca. 100.000 qm), EDA Cloud (30.000 qm in Dortmund) und Flexispot (21.000 qm in Werne im Kreis Unna) getätigt.
Flächennachfrage
Im Jahr 2024 stellten die E-Commerce-Branche sowie die klassische Speditions- und Transportlogistik die wichtigsten Nachfragegruppen dar. Besonders im E-Commerce-Sektor war eine spürbare Belebung der Flächennachfrage zu verzeichnen. Im Gegensatz dazu agierten das Verarbeitende Gewerbe und die Industrie aufgrund verhaltener Geschäftsaussichten zuletzt deutlich zurückhaltender. Damit folgt die Metropole Ruhr einem deutschlandweit zu beobachtenden Trend.
Ein entscheidender und zugleich limitierender Faktor für die Umsatzentwicklung im Jahr 2024 war die begrenzte Flächenverfügbarkeit. Das Fertigstellungsvolumen lag deutlich unter dem Niveau der Vorjahre, wodurch insbesondere moderne Flächen mit Neubaustandard nur eingeschränkt verfügbar waren. Mit Ausnahme der Top-Vermietung an Euziel in Essen entfielen die meisten Großabschlüsse des Jahres auf Bestandsimmobilien. Dies ist vor allem auf die zwischenzeitlich stark restriktiven Finanzierungsbedingungen zurückzuführen, die spekulative Projektentwicklungen nahezu vollständig zum Stillstand brachten.
Im Jahr 2024 wurden insgesamt 226.400 qm Neubauflächen realisiert – ein deutlicher Rückgang von 59,9 % gegenüber dem Vorjahr. Besonders betroffen war der Kernbereich der Metropole Ruhr, in dem es in Bochum, Dortmund, Duisburg und Essen zu keinerlei Neubaufertigstellungen kam. Entwicklungsaktivitäten konzentrierten sich stattdessen auf Herne (54.000 qm) und Oberhausen (23.350 qm) sowie die Kreise Wesel (24.500 qm), Ennepe-Ruhr (51.500 qm) und Unna (73.050 qm). Die aktuelle Projektpipeline deutet jedoch darauf hin, dass dieser Rückgang nur temporär ist. Für 2025 wird nach aktuellem Stand ein deutlich höheres Fertigstellungsvolumen über 400.000 qm erwartet.
Mieten
Binnen Jahresfrist war ein robustes Mietwachstum auf dem regionalen Logistikmarkt zu verzeichnen. Die Metropole Ruhr verzeichnete dabei höhere Wachstumsraten als die A-Logistikmärkte Berlin, Frankfurt, Köln, Düsseldorf und Stuttgart. Die Spitzenmieten liegen in den meisten Teilmärkten des Ruhrgebiets in einer Spanne von 7,00 bis 8,00 Euro/qm. Sekundärstandorte liegen zwischen 5,00 und 6,50 Euro/qm je nach Lagequalität und Objektart. Mit der Fertigstellung weiterer hochwertiger Neubauflächen im kommenden Jahr sind auch weitere Mietsteigerungen im Spitzenbereich möglich. Außerhalb des Core-Segments ist nicht zuletzt aufgrund der verhaltenen gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen mit einer moderaten Mietentwicklung zu rechnen, die sich nahe der Seitwärtsbewegung einpendeln wird.
Transaktionsvolumen
Der Transaktionsmarkt im Ruhrgebiet entwickelte sich im Jahresverlauf im Einklang mit dem allgemeinen Markttrend. Nach einem verhaltenen ersten Halbjahr nahm die Investmentdynamik in der zweiten Jahreshälfte spürbar zu. Der Umsatz mit Wirtschaftsimmobilien stieg im Vergleich zum Vorjahr um rund 10 % auf etwa 1,43 Milliarden Euro. Besonders stark wuchs das Segment der Logistik- und Industrieimmobilien, das mit einem Transaktionsvolumen von 446 Millionen Euro rund 39 % über dem Vorjahreswert lag. Innerhalb der Wirtschaftsimmobilien erwiesen sie sich als die gefragteste Assetklasse.
Die hohe Nachfrage nach Logistikimmobilien unterstreicht ihre Wahrnehmung als vergleichsweise krisenresistente Investitionsmöglichkeit in wirtschaftlich herausfordernden Zeiten. Die Spitzenrenditen stiegen gegenüber 2023 je nach Standort um 10 bis 40 Basispunkte. Duisburg bleibt mit einer Nettoanfangsrendite von 5,00 % der teuerste Logistikstandort der Region, gefolgt von Dortmund mit 5,40 % und Essen mit 5,50 %.
Die wachsende Investorennachfrage in der Metropole Ruhr ist auf einen stabilen Nutzermarkt sowie einen anhaltenden Nachfrageüberhang nach modernen Logistikflächen zurückzuführen – ein Effekt, der durch die zuletzt geringen Fertigstellungsvolumina noch verstärkt wurde. Die für 2025 erwartete Angebotsausweitung dürfte diesen Überhang abmildern. Dennoch bleibt das Segment aufgrund seiner strategischen Bedeutung für die Wirtschaft weiterhin im Fokus der Investoren.
Unternehmensimmobilien
Die konjunkturellen Rahmenbedingungen waren im Jahr 2024 nicht ideal, insbesondere für Unternehmen des Verarbeitenden Gewerbes. Dennoch stiegen die Fertigstellungszahlen von Unternehmensimmobilien in der Metropole Ruhr gegenüber dem Vorjahr deutlich an. Dies trifft sowohl auf den Kernbereich der Metropole (+ 25,1 %) als auch auf dessen Umland (+ 74,1 %) zu. Insbesondere in der zweiten Jahreshälfte haben die Fertigstellungen deutlich zugenommen.
Fertigstellungen
Das höchste Fertigstellungsvolumen verzeichnete mit 37.250 qm Essen, gefolgt von Oberhausen (10.400 qm), Gelsenkirchen (8.000 qm) und Hagen (4.500 qm). Auf Kreisebene war das höchste Fertigstellungsvolumen mit 5.000 qm in Recklinghausen (Kreis) zu verzeichnen. Die weiteren Kreise folgen mit Volumina zwischen 1.000 qm (Unna) und 4.500 qm (Wesel).
Flächenumsatz
Der Flächenumsatz bei Unternehmensimmobilien im Jahr 2024 zeigt ein uneinheitliches Bild. Während im Kernbereich der Metropole Ruhr ein deutlicher Rückgang von 45,2 % gegenüber 2023 zu verzeichnen war, legte der Umsatz im gesamten Ruhrgebiet um beachtliche 82,8 % zu. Diese Entwicklung ist jedoch im Kontext des vergleichsweise schwachen Ausgangsjahres 2023 zu betrachten. Trotz des Anstiegs wurden die Umsatzniveaus der Jahre 2021 und 2022 nicht erreicht. Insgesamt lässt sich für das gesamte Ruhrgebiet dennoch eine positive Tendenz erkennen.
Trotz der aktuellen Herausforderungen für die deutsche und die regionale Wirtschaft der Metropole Ruhr zeigt sich der Markt für Unternehmensimmobilien robust. Hohe Energiekosten, geopolitische Unsicherheiten und der Fachkräftemangel belasten insbesondere die stark exportorientierte Wirtschaft spürbar. Dennoch trägt das breite und diversifizierte Nutzerspektrum von Unternehmensimmobilien – das über das produzierende Gewerbe hinausgeht – maßgeblich zur Marktstabilität bei. Zusätzlich wird diese Stabilität durch die flexible Nutzbarkeit dieser Assetklasse begünstigt. Gleichzeitig spielen Eigennutzer eine zentrale Rolle im Marktgeschehen. Angesichts der wirtschaftlichen Unsicherheiten agiert diese Nutzergruppe zunehmend vorsichtiger und setzt Verlagerungs- oder Erweiterungsvorhaben häufig vorübergehend aus.
Mieten
Die robuste Marktentwicklung des vergangenen Jahres spiegelt sich in einem moderaten Anstieg der Spitzenmieten wider. Moderne, nachhaltig konzipierte Immobilien mit hoher Drittverwendungsfähigkeit bleiben trotz der bislang verhaltenen konjunkturellen Erholung gefragt. Besonders flexibel nutzbare Flächen in zukunftssicheren Lagen sprechen weiterhin eine breite Nutzerbasis an und ermöglichen eine effektive Risikostreuung. Während ältere Bestandsimmobilien zunehmend an Marktfähigkeit einbüßen, profitieren hochwertige und anpassungsfähige Objekte weiterhin von stabilen oder sogar steigenden Mieten. Nachhaltigkeitskriterien sowie die Reversibilität der Nutzung entwickeln sich zunehmend zu zentralen Faktoren für langfristige Wertstabilität und Investitionssicherheit.
Im Segment der Unternehmensimmobilien ist davon auszugehen, dass die Preisbildungsphase im Laufe des Jahres 2024 weitgehend abgeschlossen werden konnte. Die Auswirkungen der aktuellen handelspolitischen Verwerfungen auf künftige Zinsentscheidungen sowie auf die Flächennachfrage in der Metropole Ruhr lassen sich derzeit jedoch noch nicht belastbar prognostizieren. Während Zinsentscheidungen primär von Inflationsentwicklungen und geldpolitischen Rahmenbedingungen beeinflusst werden, könnten geopolitische Spannungen und wirtschaftspolitische Maßnahmen mittelbar auf die Investitionstätigkeit wirken. Da die Flächennachfrage ein zentraler Faktor für das Renditeniveau von Unternehmensimmobilien ist, bleibt die weitere konjunkturelle Entwicklung entscheidend. Zudem könnten wirtschaftliche Impulse durch die neue Bundesregierung Einfluss auf die Marktdynamik nehmen.
Investmentmarkt der Metropole Ruhr
Nach der Anpassung an die veränderten Kapitalmarktbedingungen verzeichnete der deutsche Immobilieninvestmentmarkt im Jahr 2023 einen deutlichen Rückgang des Investmentvolumens. Mit einem Gesamtvolumen von rund 23,0 Milliarden Euro im Segment der Wirtschaftsimmobilien erreichte der Markt ein ähnlich niedriges Niveau wie zuletzt im Jahr 2011. Im Vergleich zu 2022 mit einem Volumen von 51,8 Milliarden Euro entspricht dies einem Einbruch um rund 56 %.
Trotz des Erreichens des Zinshöhepunkts und erster Zinssenkungen erholte sich der Investmentmarkt bundesweit nur zögerlich. Bis zum Jahresende übertraf das Transaktionsvolumen in den gewerblichen Immobiliensegmenten das Vorjahresniveau um 5,6 % und erreichte 24,3 Milliarden Euro.
In der Metropole Ruhr erreichte der Umsatz mit Wirtschaftsimmobilien im Jahr 2024 etwa 1,43 Milliarden Euro, was einem leichten Anstieg von 1,0 % gegenüber dem Vorjahr entspricht. Im Vergleich zu den sieben A-Städten positioniert sich das Ruhrgebiet knapp hinter Frankfurt im Mittelfeld. Berlin führt das Ranking mit 3,43 Milliarden Euro, gefolgt von München (2,46 Milliarden Euro) und Hamburg (2,14 Milliarden Euro).
Transaktionsvolumen
Bei den segmentsspezifischen Investmentvolumina gab es im Vergleich zu 2023 deutliche Verschiebungen. Logistik-, Produktions- und Unternehmensimmobilien übernahmen mit einem Transaktionsvolumen von 446,2 Millionen Euro und einem Marktanteil von 31 % die Spitzenposition. Im Vorjahr belegten sie noch den zweiten Platz im Ranking.
Büroimmobilien, die 2023 die gefragteste Assetklasse in der Metropole Ruhr waren, rutschten mit 411,2 Millionen Euro und einem Anteil von 29 % auf den zweiten Rang.
Die Sammelkategorie „Sonstige“, zu der unter anderem Hotels, Freizeit- und Seniorenimmobilien zählen, erreichte ein Investmentvolumen von 298,4 Millionen Euro (21 %).
Das Schlusslicht bildeten Einzelhandelsimmobilien, die mit 271,6 Millionen Euro einen Marktanteil von 19 % beisteuern konnten.
Hinweis: Die Berechnung der Spitzenmiete erfolgt nach der Definition der Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. In den Märkten werden auch Abschlüsse oberhalb des Spitzenmiete-Mittelwertes erzielt.
Ihr Ansprechpartner zum Immobilienmarktbericht Ruhr
Unternehmenskommunikation, Pressesprecher
