BUSINESS CASE BROWNFIELDS: ESG BEGINNT BEIM BODEN

Raphael Thießen: Aus Sicht der Immobilienwirtschaft ist ESG in erster Linie eine Frage der Wertschöpfungslogik: Ist eine Immobilie langfristig vermiet- und veräußerbar? Wenn heute notwendige Investitionen – insbesondere in den Bestand – ausbleiben, steigt die Wahrscheinlichkeit deutlich, dass Objekte künftig an Marktfähigkeit verlieren und sich nur noch mit Abschlägen verkaufen lassen.

Zugleich steht ESG für Resilienz. Energie-, Wasser-, Klima- und Naturrisiken wirken sich unmittelbar auf Betriebskosten und Cashflows aus. Investoren erwarten deshalb maximale Transparenz und belastbare Entscheidungsgrundlagen.

Kurzum: ESG ist aus Investorensicht kein „nice-to-have“, sondern gelebte wirtschaftliche Realität.
 

Der finanzielle Mehrwert entsteht häufig „hinten raus“ – also über den Lebenszyklus und insbesondere beim Exit. ESG lässt sich gut als Qualitäts-Check verstehen: Wer frühzeitig Risiken, Stolpersteine und Abhängigkeiten identifiziert, kann gezielter gegensteuern, Überraschungen reduzieren und Folgekosten vermeiden. Das schafft langfristig stabilere Erträge – und im Idealfall einen Wettbewerbsvorteil.

Zunächst wäre wünschenswert, dass der Markt die Relevanz von Brownfields insgesamt als zentralen Baustein ernst nimmt – denn ESG beginnt beim Boden und nicht erst beim Gebäude. Ein energetisch „perfektes“ Gebäude auf der grünen Wiese wirft aus Nachhaltigkeitssicht schnell die nächste Frage auf.

Renditerelevant sind in Brownfield-Projekten vor allem Zeit, Kosten und Exit-Fähigkeit. Konkret geht es um Umweltrisiken, Genehmigungsfähigkeit, Energiefragen und zunehmend auch um Akzeptanz vor Ort. Überschätzt werden dagegen Maßnahmen, die keinen Einfluss auf Genehmigung und Realisierbarkeit haben. Es lohnt sich, die wirklich entscheidenden Themen sauber zu adressieren, statt sich im Kleinteiligen zu verlieren. 

Theoretisch lässt sich nahezu jedes Brownfield entwickeln. Praktisch würde das bei einem Teil der Flächen jedoch Unsummen – teils auch an öffentlichen Mitteln – erfordern. Deshalb braucht es Pragmatismus in der Investmententscheidung: Sind Kontaminationen und andere Unwägbarkeiten preislich beherrschbar? Ist das Vorhaben genehmigungsfähig? Tragen lokale Akteure wie Politik und Anwohnerschaft das Projekt mit? Sind notwendige Anschlüsse und Infrastruktur verfügbar? Und ist das Investment am Ende rentabel?

Idealerweise wird das vorab geklärt – auch wenn das nicht immer vollständig gelingt. Brownfield-Entwicklung bleibt in vielen Fällen ein iterativer Prozess. Kommunikation ist dabei nicht „weich“, sondern kann sehr wohl ein harter Erfolgsfaktor sein.


 

Weil es in der EU so gewollt ist. Es gilt das „Flächenverbrauchsziel von 0ha bis 2050“ und um dies zu erreichen, müssen Brownfields (und im weiteren Sinne auch Bestandsgebäude) revitalisiert werden, da keine „grüne Wiese“ mehr ausgewiesen wird. Gerade in den Ballungsgebieten wie dem Ruhrgebiet führt dies heute schon zu Engpässen.

Genau darin liegt aber auch der Vorteil: Aus einem ehemaligen Risiko können nachhaltige Werte entstehen – wenn ein Vorhaben technisch, rechtlich und finanziell sauber aufgesetzt wird.

Hinzu kommen Standortvorteile: Brownfields verfügen häufig über gute Lagen, vorhandene Infrastruktur und im Idealfall kommunale Unterstützung. Greenfield-Entwicklungen sind vielerorts politisch und praktisch weniger realistisch. Bei klassischen Bestandsinvestments ist der Gestaltungsspielraum dagegen häufig kleiner als bei großflächigen Brownfields, die sich – je nach Kontext – auch zu gemischten Quartieren weiterentwickeln lassen.

 

Unser Ansatz besteht darin, technische Lösungen konsequent in belastbare Investmentparameter zu übersetzen. Das klingt zunächst abstrakt, ist in der Praxis jedoch sehr konkret: Wir schaffen integrierte Entscheidungsgrundlagen, indem wir strukturiert und sequenziell arbeiten – und gleichzeitig viele zentrale Prozesse intern bündeln.

Da wesentliche Schritte wie Umweltprüfung, Baugrundanalyse, Kampfmittelbewertung, Rückbaukonzepte, Genehmigungsmanagement, ESG-Integration und Finanzierungsstrukturierung bei uns parallel und innerhalb der eigenen Organisation abgedeckt werden, reduzieren wir Schnittstellenverluste erheblich. Silodenken wird durch die enge interdisziplinäre Zusammenarbeit unserer Fachabteilungen vermieden. Das führt zu schnelleren, fundierteren und häufig auch wirtschaftlich robusteren Ergebnissen als bei klassischen, fragmentierten Strukturen.

Durch unser eigenes Team aus angestellten Umweltingenieurinnen und -ingenieuren verfügen wir über tiefes operatives Know-how und können Projekte frühzeitig validieren, Risiken realistisch bewerten und Umsetzungskompetenz direkt einbringen. So entsteht ein integrierter Investmentansatz, bei dem technisches Verständnis, operative Erfahrung und Kapitalstrukturierung nicht getrennt, sondern aus einer Hand gedacht werden.

 

In der Tat ist die Datengrundlage bei solchen Projekten oft herausfordernd, aber nicht per se schlecht. Entscheidend ist, dass im – häufig als „Phase 0“ bezeichneten – Abschnitt ausreichend Zeit und Budget eingeplant werden. Das zahlt sich später aus, weil sich dadurch im weiteren Projektverlauf Kosten sparen und Risiken vermeiden lassen.

Viele Investoren sind Projekte auf der „grünen Wiese“ gewohnt, bei denen Unsicherheiten lange kaum eine Rolle spielten. Das kann sich rächen, wie zahlreiche Beispiele zeigen. Projektentwicklungen brauchen daher einen neuen Zeithorizont: Mein neues T0 ist eher ein T-2 – also zwei Schritte früher. In dieser Vorlaufzeit werden alle notwendigen Untersuchungen und Klärungen angestoßen, um eine Brownfieldfläche belastbar zu bewerten. Die Herausforderungen sind grundsätzlich bekannt, sie brauchen nur manchmal eben Zeit und Geld.



 

ESG sollte als Wert- und nicht Kostentreiber verstanden werden. Wer dies vernachlässigt oder gar ignoriert, läuft Gefahr, sein Produkt gar nicht mehr oder nur noch mit Abschlägen platzieren zu können. ESG ist nicht einfach nur Nachhaltig(keit), sondern die Sicherstellung von Werten. Denn nur wenn ich weiß, was ich habe, stelle ich auch sicher, dass es auch künftig finanzierbar, genehmigungsfähig und vermarktbar bleibt.