×
×

Investmentmarkt

Logistik löst das Bürosegment vorerst als nachgefragteste Assetkasse ab

982 Mio. €

Transaktionsvolumen H1 2021

1 Mrd. €

Ausländisches Kapital

198 Mio. €

Spezialfonds

Gewerbliches Transaktionsvolumen nach Segmenten


Nachdem der gewerbliche Investmentmarkt der Metropole Ruhr mit einem Transaktionsvolumen von 2,2 Mrd. Euro im vergangenen Jahr ein solides Ergebnis erzielte, zeigten sich Investoren bislang noch etwas zurückhaltend, was sicherlich auch auf den harten Lockdown in den ersten sechs Monaten des Jahres zurückzuführen ist.  Das Transaktionsvolumen mit gewerblich genutzten Immobilien lag im ersten Halbjahr bei ca. 982 Mio. Euro. Büroimmobilien können bislang nur 300 Mio. Euro bzw. rund 30 % zum Ergebnis beitragen und wurden vom Logistiksgement vorerst als nachgefragteste Assetklasse abgelöst. Im ersten Halbjahr entfielen ca. 338 Mio. Euro bzw. rund      34 % auf den einzigen Gewinner der Corona-Pandemie. Damit verbuchte das Logistiksegment in den ersten 6 Monaten bereits rund drei Viertel des Jahresumsatzes 2020.

Auffällig ist das hohe Volumen der Sammelkategorie Sonstige Assets, zu denen bspw. Hotel-, Freizeit- und Seniorenimmobilien sowie Grundstücksverkäufe gezählt werden. Im ersten Halbjahr wurde mit knapp 260 Mio. Euro Umsatz bereits ein Allzeithoch verzeichnet.

Einzelhandelsimmobilien starteten mit einem Transaktionsvolumen von 84 Mio. Euro schwach in das Jahr 2021, was angesichts der anhaltenden Skepsis der Investoren in Bezug auf die Zukunft von Warenhäusern und Shopping Centern zu erwarten war. Derzeit liegt der Investorenfokus im Einzelhandelssegment auf
Supermärkten, Discountern und lebensmittelgeankerten Fachmarktzentren. Die Metropole Ruhr bildet hierbei keine Ausnahme.

Zu den größten Büroinvestments des ersten Halbjahres zählten u. a. der Ankauf des ca. 25.000 m²  großen  BP-Headquarters in Bochum durch Union Investment für 85 Mio. Euro, der Verkauf der ehemaligen Vonovia-Zentrale in Bochum mit ca. 19.000 m² Mietfläche und des Duisburger Kontorhauses mit 11.000 m² Mietfläche an die DEVK sowie der Verkauf des Essener Bürogebäudes Rüttenscheider Tor an die Catella Real Estate AG, die das Objekt für den neu aufgelegten Spezialfonds AVW European Real Estate Fund erwarb.

Im Segment der Logistik- und Produktionsimmobilien trugen die Verkäufe des Logistikzentrums Schenker mit ca. 40.000 m²  Mietfläche in Bergkamen und eines von Havi Global Logistics genutzten Objekts in Rheinberg mit ca. 13.000 m²  Mietfläche an Warburg HIH sowie der Ankauf eines von ThyssenKrupp genutzten BusinessParks mit ca. 14.700 m²  im Essener Südwesten an Sirius Real Estate.

Bei den sonstigen Anlagenklassen ist der Forward Deal der Seniorenwohnanlage Nido mit 109 betreuten Wohneinheiten an Hamburg Team zu nennen.
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt stand bei internationalen Anlegern auch im ersten Corona-Jahr hoch im Kurs, wie die Auswertung des Investmentvolumens nach Käufergruppen im vergangenen Jahr belegt. Knapp 1 Mrd. Euro bzw. ca 46 % entfiel auf ausländisches Kapital. Im ersten Halbjahr 2021 trugen internationale Investoren lediglich 105 Mio. Euro bzw. 11 % zum Volumen bei, was z. T. auch auf die Maßnahmen zur Eindämmung der dritten Corona-Welle zurückgeführt werden kann. Am aktivsten zeigten sich bisher Spezialfonds, die für ca. 198 Mio. Euro bzw. rund 20 % des Volumens verantwortlich sind.

Sonstige Investoren trugen knapp 59 % bzw. 577 Mio. Euro zum Umsatzergebnis bei. Unter ihnen zeigten sich Projektentwickler mit 197 Mio. Euro und Asset- und Fondsmanager mit 135 Mio. Euro am aktivsten.

 

"Spezialfonds und Projektentwickler am aktivsten"

 

bulwiengesa AG

 

Entwicklung der Nettoanfangsrenditen

Die konstante Renditekompression, durch die der Investmentmarkt der Metropole Ruhr seit ca. 2014 in nahezu allen Assetklassen gekennzeichnet war, wurde durch die Pandemie ausgebremst. Die höchsten Preise werden weiterhin für Geschäftshäuser in Dortmunder 1a-Lagen erzielt. Die Nettoanfangsrendite stabilisierte sich in dem herausfordernden Marktumfeld bis zum Ende des 1. Halbjahres auf 3,8 %. In den übrigen Teilmärkten der Metropole Ruhr liegen die Nettoanfangsrenditen für Geschäftshäuser in einer Spanne von 4,7 % (Essen) bis 6,7 % in Oberhausen, was das höhere Risiko für diese Assetklasse zum Ausdruck bringt.

Die Nettoanfangsrendite für Büroimmobilien sank 2020 leicht um 10 Basispunkte auf 4,1 % und konnte bis Ende des ersten Halbjahres 2021 nochmals um 5 Basispunkte nachgeben. Derzeit stehen besonders Objekte mit gesichertem Risikoprofil im Fokus. Wertkorrekturen sind partiell bei Objekten mit Lage- und Ausstattungsdefiziten realistisch.

Nachdem die Nettoanfangsrendite für Logistikimmobilien im Jahresverlauf 2019 um knapp 50 Basispunkte auf 4,5 % sank, ist die Entwicklung bis zum Ende des 1. Halbjahres in eine Seitwärtsbewegung übergegangen. Dies ist nicht auf fehlendes Investoreninteresse zurückzuführen, sondern vielmehr dem Umstand geschuldet, dass seitdem die Transaktionen im absoluten Top-Segment aufgrund des Produktmangels fehlen. Der Logistikimmobilienmarkt der Metroole Ruhr hat mit einem beeindruckenden Transaktionsvolumen im ersten Halbjahr bereits seine Attraktivität unter Beweis gestellt. Mit namhaften Konzernen und einer breiten Basis an kleinen und mittelständischen Unternehmen werden sich Logistikimmobilien im Ruhrgebiet bei Investoren auch weiterhin großer Beliebtheit erfreuen, sodass auch kurzfristig mit steigenden Preisen zu rechnen ist.

Aktuell sind keine Anzeichen für ein baldiges Ende der Niedrigzinspolitik in Sicht, da sonst die milliardenschweren Hilfspakete verpuffen würden und sich eine rasche Erholung der globalen Konjunktur auf das Vorkrisenniveau verzögern würde. Die Verzinsung vermeidlich risikoarmer Anleihen ist weiterhin verschwindend gering bis negativ. Somit ist auch mittelfristig davon auszugehen, dass institutionelle Investoren noch stärker in Immobilien investieren werden.
Die Rahmenbedingungen an den Kapitalmärkten haben sich infolge der Pandemie damit kaum verändert, jedoch treffen diese auf eine deutlich veränderte Bewertung der Risiken der einzelnen Immobiliensegmente.

Das Core-Segment hat in allen Assetklassen an Breite verloren und wird weiterhin auf einen hohen Anlagedruck institutioneller Investoren treffen. Damit dürften die Preise für absolute Core-Objekte weiter steigen. Vor diesem Hintergrund sind Büroimmobilien mit langfristigen Mietverträgen (idealerweise mit Mietern der öffentlichen Hand), moderne Logistikimmobilien mit hoher Drittverwendungsfähigkeit sowie Einzelhandelsimmobilien mit Fokus auf Nahversorgung als Gewinner zu sehen.