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Glossar

Klassifikation der Standorte

Die 127 RIWIS-Standorte wurden von der bulwiengesa AG nach funktionaler Bedeutung für den internationalen, nationalen, regionalen oder lokalen Immobilienmarkt in vier Klassen unterteilt:

 

A-Städte

Wichtigste deutsche Zentren mit nationaler und z. T. internationaler Bedeutung. In allen Segmenten große, funktionsfähige Märkte.

Bsp: Büroflächenbestand (BGF) über 5 Mio. m², Umsätze im langjährigen Mittel über 100.000 m².

 

B-Städte

Großstädte mit nationaler und regionaler Bedeutung.

Bsp: Büroflächenbestand zwischen 1,5 und 4 Mio. m², Umsätze i.d. R. über 35.000 m².

 

C-Städte

Wichtige deutsche Städte mit regionaler und eingeschränkt nationaler Bedeutung, mit wichtiger Ausstrahlung auf die umgebende Region.

 

D-Städte

Kleine, regional fokussierte Standorte mit zentraler Funktion für ihr direktes Umland; geringeres Marktvolumen und Umsatz.

Bruttowertschöpfung

Die Bruttowertschöpfung (BWS) als Maß für die wirtschaftliche Leistung eines Wirtschaftsbereichs ergibt sich durch Abzug der bei der Produktion verbrauchten Vorleistungen (Roh-, Hilfs- und Betriebsstoffe, Halbfabrikate und Handelsware, Transportkosten, Mieten u. ä.) von der gesamten Gütererzeugung (Umsatz, Wert der Bestandsveränderung an eigenen Erzeugnissen und der selbst erstellten Anlagen) in einem Berichtsjahr.

 

Die BWS zu Herstellungspreisen als Differenz von Bruttoproduktionswert und Vorleistungen bringt die Höhe der Nettoerzeugung eines Wirtschaftsbereichs in einer Region zum Ausdruck.

SVP-Beschäftigung

Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (SVP) werden bei der Bundesagentur für Arbeit (BA) gezählt.

Im Laufe der Jahre gab es immer wieder Änderungen in der Methodik der Zuordnung der Beschäftigten zu den einzelnen Wirtschaftszweigen. Die aktuell gültige Systematik WZ08 (Revision August 2014) bietet derzeit Zahlen ab 2008. Eine Rückrechnung weiter in die Vergangenheit ist von der Bundesagentur derzeit nicht erhältlich, aber lt. der BA angedacht.

Bürosegment

Bürobeschäftigte

Die Zahl der Bürobeschäftigten ergibt sich aus einer Aufteilung der sozialversicherungspflichtig beschäftigten Personen (SVP) nach Berufsgruppen. Die Basis sind berufsgruppengenaue Quoten der Sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (SVP) nach der Methode von Dobberstein, die um die bürobeschäftigten Beamten, Selbständigen und Mithelfenden Familienangehörigen mit spezifischen Quoten ergänzt werden. Bspw. schwankt der Anteil bürobeschäftigter und gleichzeitig sozialversicherungspflichtiger Ingenieure, je nach technischer Fachrichtung, zwischen 60% und 100%. Im Gegensatz zur Methodik nach von Einem werden hier also diese berufsgruppenspezifischen Quoten stärker berücksichtigt.

Auf Basis dieser berufsgruppengenauen Daten werden die Anzahl der Bürobeschäftigten sowie die Büroquote berechnet.

Die jeweilige Teilsumme der bürorelevanten Erwerbstätigkeit ergibt sich aus der Multiplikation der entsprechenden Büroquote mit der dazugehörigen Personengruppe der Erwerbstätigen. Die Berücksichtigung von Voll- und Teilzeitinformationen führt zu einer Kennzahl, die die regionale Bürobeschäftigung in Vollzeitäquivalenten (VZÄ) angibt. Zur Übersichtlichkeit wird die VZÄ ohne Dezimalstellen ausgewiesen. Rundungsbedingte Differenzen der Summe über Teilgrößen zum angegebenen Gesamtwert sind somit möglich.

Daten ab 2012:

Aufgrund der WZ08 Umstellung und der erneuten Revision der Daten durch die BA im August 2014 liegen leider noch keine endgültigen Lieferungen der Bürobeschäftigtenbasis der Bundesagantur für Arbeit vor. Die Daten in RIWIS sind somit Schätzungen von bulwiengesa, die Hilfe der SVP-Beschäftigtenzahlen nach der WZ08 vorgenomen wurden.


Büroflächenbestand

Als Büroflächenbestand gilt die Gesamtfläche der fertiggestellten Büroflächen zuzüglich der im Bau befindlichen Büroflächen, die innerhalb der nächsten drei Monate bezugsfähig sein können. Der Flächenbestand wird in Form der Nettonutzfläche (MFG nach gif) als Netto-Flächenbestand dargestellt.

Die von der gif Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. erstellten Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) werden zur Bestimmung der Mietflächen herangezogen.
Die Mietfläche ergibt sich in der Regel aus den Maßen zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, wobei Fußleisten oder Schrammborde unberücksichtigt bleiben. Örtliche An- oder Einbauten wie beispielsweise Heizkörper werden nicht in die Ermitt- lung der Mietfläche einbezogen. Nicht-tragende, also ortsungebundene Wände werden übermessen. Keine Mietflächen sind zum Beispiel Treppenläufe, Aufzüge oder Installationsschächte, die der vertikalen Erschließung des Gebäudes dienen.


Büroflächenleerstand

Leerstand ist die Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt (hier: Jahresende) zur Vermietung, zur Untervermietung oder zum Verkauf (zum Zwecke der Weiternutzung) zur Verfügung stehen und innerhalb von drei Monaten bezugsfähig sein können.

Des Weiteren werden bei der Berechnung des Leerstandes Büroflächen berücksichtigt, die sich noch im Bau befinden und innerhalb von drei Monate bezugsfähig sein können.

Flächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, aber nicht zur Vermietung/zum Verkauf angeboten werden (i.d.R. Flächen in Gebäuden, für die eine Sanierung oder der Abriss vorgesehen sind), werden aus dem Bestand ausgebucht und zählen nicht zum Leerstand. Weiterhin gehören Flächen, die zwar angeboten werden, aber nicht innerhalb von drei Monaten bezogen werden können, nicht zum Leerstand. Dies gilt insbesondere für alle noch nicht fertiggestellten Neubauflächen.

Die Leerstandsquote ist der Quotient aus dem Büroflächenleerstand und dem Büroflächenbestand.


Büroflächenumsatz

Der Flächenumsatz ist die Summe aller Flächen, die in einem definierten (Teil-)Markt für Büroimmobilien innerhalb einer bestimmten Zeiteinheit neuvermietet, an Eigennutzer verkauft oder von Eigennutzern für sich selbst errichtet werden. Für die Erfassung der Vermietungsumsätze gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, auch wenn dieser ggf. konditioniert ist und nicht das Einzugsdatum des Mieters ist. Es spielt keine Rolle, ob die Flächen bezugsfertig sind oder erst ausgebaut bzw. errichtet werden müssen. Dies gilt auch bei im Vertrag genannten aufschiebenden Bedingungen.

Für die Erfassung von eigengenutzten Flächen gilt der Zeitpunkt des Vertragsabschlusses, sofern es sich um den Kauf eines bestehenden oder im Bau befindlichen Bürogebäudes handelt. Bei Projektentwicklungen für die Eigennutzung ist der tatsächliche Baubeginn für die Zuordnung entscheidend (Beginn der Hochbauarbeiten, Bodenplatte).

Besonderheiten der Zuordnung zum Flächenumsatz:
a) Für den Flächenumsatz sind auch (Unter-)Vermietungen innerhalb von Hauptmiet- verträgen oder eigengenutzten Objekten zu erfassen.

b) Interimsanmietungen zählen zum Flächenumsatz.

c) Mietvertragsverlängerungen werden nur dann als Flächenumsatz erfasst, wenn die angemietete Bürofläche größer als die bisher genutzte Fläche ist. Als Flächenumsatz wird in diesem Fall nur die Anmietung der zusätzlichen Mietflächen berücksichtigt.

d) Bei Umzügen innerhalb eines Gebäudes werden nur die zusätzlich angemieteten Flächen zum Flächenumsatz gezählt.


Erzielbare Spitzenmiete

Es werden erzielbare Spitzenmieten veröffentlicht. Die festgestellte Spitzenmiete repräsentiert die erzielbare nominale Miete für eine hochwertige Vermietungsfläche von mindestens 500 m2 Größe (in B-Standorten 300 m2) im besten Teilmarkt zum Berichtszeitpunkt/-zeitraum. Sie soll die Entwicklung im Spitzensegment des Marktes abbilden, selbst wenn im obersten Preissegment im Berichtszeitraum keine Mietverträge abgeschlossen wurden, d.h. sie kann auf Basis der realisierten Spitzenmiete geschätzt werden, wenn es im Berichtszeitraum keine entsprechenden Abschlüsse gab. Bei Veröffentlichungen von erzielbaren Spitzenmieten ist darauf hinzuweisen, dass es sich ggf. nicht um am Markt realisierte Mietpreisniveaus handelt.


Durchschnittsmiete

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert).

 

Lagedefinitionen

City: klassischer innerstädtischer Bereich, zentrale Innenstadtbürolage, häufig begrenzt durch Verkehrsring; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die höchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Cityrand: meist direkt an die City angrenzende Bürolage, verläuft häufig entlang des Verkehrsringes; üblicherweise der Bereich eines Standortes, an dem die zweithöchsten Durchschnitts- und Spitzenmieten erzielt werden.

Peripherie: Unter Berücksichtigung von City und Cityrand alle "übrigen" Lagen einer Stadt , bei denen vereinzelte Büroobjekte (keine Mischnutzungen) vorhanden sind. Davon wiederum zu unterscheiden sind Bürozentren. Die Peripherie ist in der Regel der Bereich eines Standortes, an dem die niedrigsten Spitzen- und Durchschnittsmieten erzielt werden.

Bürozentrum: Außerhalb der City- und des Cityrandbereiches liegende Agglomeration von Büroobjekten, die hohe Flächenvolumen und hohe Mieten (ähnlich hoch oder sogar höher als im Citybereich) aufweisen. Zu unterscheiden sind davon z.B. Gewerbegebiete mit Büroanteil, der aber wenig standortprägend ist und ein geringes Mietniveau hat.

 

MFG

Die von der gif erstellten Richtlinien zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MFG) werden häufig zur Bestimmung der Mietflächen herangezogen.

Die Mietfläche ergibt sich in der Regel aus den Maßen zwischen den ortsgebundenen Wänden in Fußbodenhöhe, wobei Fußleisten oder Schrammborde unberücksichtigt bleiben.

Örtliche An- oder Einbauten wie beispielsweise Heizkörper werden nicht in die Ermittlung der Mietfläche einbezogen. Nicht-tragende, also ortsungebundene Wände werden übermessen.

Keine Mietflächen sind zum Beispiel Treppenläufe, Aufzüge oder Installationsschächte, die der vertikalen Erschließung des Gebäudes dienen.

 

Renditen

Die bulwiengesa AG weist für den Büromarkt Nettoanfangsrenditen (NR) aus:

NR = Nettomiet-Reineinnahmen / Gesamtkaufpreis

Nettomiet(rein)einnahmen verstehen sich als Jahresreinertrag, also Mieteinnahmen abzüglich nicht-umlegbarer Nebenkosten (NK). Die Miete ist die erzielbare (bei Bestandsgebäuden) bzw. veranschlagte (bei Neubauten) im ersten Jahr ab Kaufzeitpunkt.

Faustformel für Büro (nicht-umlegbare Nebenkosten ca. 9 %): Nettomiet(rein)einnahmen = (erzielbare bzw. veranschlagte Jahresmiete) x 0,91.

Der Gesamtkaufpreis ist der Nettokaufpreis zuzüglich üblicher Nebenkosten (NK). Übliche NK sind Grunderwerbssteuer (3,5 % bzw. 4,5 %), Grundbucheintragung (ca. 1 %), Notar- und Gutachterkosten (ca. 0,5 %) sowie Maklergebühren (ca. 1 - 5 %).

Insbesondere die Notar-, Gutachter- und Maklerkosten variieren von Fall zu Fall. Die angegebenen Werte sind übliche, theoretische Werte. Die Erwerbsnebenkosten betragen demnach in unserer Definition ca. 7 % des Netto-Kaufpreises. Faustformel: Gesamtkaufpreis = Nettokaufpreis x 1,07.

Einzelhandel

Einzelhandelsmieten

Mieten zum Teilmarkt Einzelhandel beziehen sich auf idealtypisch kleine Flächen mit 100 qm Verkaufsfläche, gleichbleibendem Flächenniveau, ebenerdigem, stufenfreiem Zugang, 6 m Schaufensterlänge, gehobenem Bauzustand, für die City (1a-Lagen, Neben- oder 1b-Lagen) und für Stadtteillagen. Fachmarktagglomerationen bleiben unberücksichtigt. Die angegebenen Mieten sind Nominal-Werte.

Erfasst werden die Mieten ohne Nebenkosten und ohne Berücksichtigung anderer Vergünstigungen. Die Mieten werden sowohl für die 1a-Lage als auch für die Nebenlage in Spitzen- und Durchschnittsmieten differenziert. Die Spitzenmieten umfassen die obersten 3-5 % der Vermietungen des Marktes, aus denen ein Mittelwert gebildet wird. Sie entspricht nicht der absoluten Top-Miete (als Ausreißer definiert). Durchschnittsmieten stellen einen mittleren Vermietungswert über den definierten Gesamtmarkt dar.

Die angegebenen Mietwerte sind mittlere Werte, die einen typischen bzw. üblichen Niveauwert abbilden sollen, sie sind kein strenges arithmetisches Mittel, Modus (häufigster Wert) oder Median (zentraler Wert) im mathematischen Sinne.

 

Renditen

Die hier angegebenen Renditen sind Nettoanfangsrenditen, sie verstehen sich als das Verhältnis von eingehenden Nettomieteinnahmen zum Kaufpreis unter Berücksichtigung von Nebenkosten (Instandhaltung, Erwerbsnebenkosten, Steuern und erkennbare nicht umlagefähige Kosten). Die Miete ist die erzielbare (bei Bestandsgebäuden) bzw. veranschlagte (bei Neubauten) Miete im 1. Jahr (betrachtet zum Kaufzeitpunkt).

Die Nettoanfangsrendite zum Einzelhandel wird für 1a-Lagen Lagen (City) und dezentrale Lagen (Fachmarktzentren) ausgewiesen.

Unternehmensimmobilien

Transformationsimmobilien

Transformationsimmobilien sind meist umgenutzte und revitalisierte Gewerbeliegenschaften. Dabei handelt es sich in der Regel um ehemalige Produktionsanlagen oder Industrieareale mit Nachverdichtungspotenzial. Aufgrund des industriellen oder historischen Images sind sie oft mit besonderem Charme versehen (Red-Brick-Charakter). Durch den historischen Hintergrund liegen sie häufig an relativ innerstädtischen Lagen
und weisen eine gute Erreichbarkeit per Individualverkehr und ÖPNV auf. Die Ensembles bestehen zumeist aus einem Mix aus revitalisierten Altbeständen und Neubauten. Die MultiTenant-Objekte weisen eine Vielzahl unterschiedlicher Flächentypen und -größen und somit Flexibilität auf.

Gewerbeparks

Gewerbeparks wurden meist gezielt für die Vermietung entwickelt und gebaut. Sie bestehen häufig aus einem Ensemble einzelner Gebäude oder zusammenhängender Mietabschnitte. Sie verfügen über ein zentral organisiertes Management und eine gemeinsame Infrastruktur. Gewerbeparks beherbergen meist alle Flächentypen bei variierenden Anteilen von Büroflächen zwischen 20 % und 50 %. Auch Gewerbeparks sind durch eine Vielmieterstruktur geprägt. Im Gegensatz zu den Transformationsimmobilien liegen Gewerbeparks eher in Stadtrandlage mit guter Erreichbarkeit für den Autoverkehr. Demgegenüber werden sie häufiger von Nutzern aus dem Bereich Verarbeitendes Gewerbe und/oder Lager/Logistik bezogen.

Lagerimmobilien

Lagerimmobilien werden im Rahmen der Unternehmensimmobilien schwerpunktmäßig als Bestandsobjekte mit vorwiegend einfachen Lagermöglichkeiten verstanden. Stellenweise verfügen sie über Serviceflächen sowie moderate bis höhere Anteile an Büroflächen. Sie grenzen sich insbesondere durch ihre Größe von den modernen Logistikhallen ab, die meist deutlich über 10.000 m2 Nutzfläche aufweisen. Auch liegen sie im Gegensatz zu den Neubauten eingebunden in gewachsenen Gewerbegebieten mit verkehrsgünstiger Anbindung in zumeist urbanen Lagen. Durch sehr unterschiedliche Baujahre sind sie durch verschiedene Ausbau- und Qualitätsstandards geprägt. Hierdurch stehen teilweise sehr flexible und preisgünstige Flächenarten zur Verfügung. Lagerimmobilien sind in der Regel reversibel und für höherwertige Nutzungengeeignet – etwa durch Nachrüsten von Rampen und Toren.


Produktionsimmobilien

Produktionsimmobilien bestehen größtenteils nicht aus Ensembles, sondern aus einzelnen Hallenobjekten. Sie weisen meist nur einen moderaten Büroflächenanteil auf. Sie sind prinzipiell geeignet für vielfältige Arten der Fertigung. Sie sind grundsätzlich jedoch auch für andere Zwecke wie Lagerung, Forschung und Service sowie für Groß- und Einzelhandel einsetzbar und somit flexibel und reversibel nutzbar. Die Drittverwendungsfähigkeit ist dabei in erster Linie standortabhängig zu bewerten. Im Gegensatz zu den Multi-User-Objekten liegen Produktionsimmobilien häufiger in dezentralen Stadtteilen und gewachsenen Gewerbe- und Industriegebietslagen mit gutem Anschluss an die Hauptverkehrsstraßen.


Flex Space

Der im Rahmen der Unternehmensimmobilien als Flex Space bezeichnete Flächentyp ist nicht durch eine besondere Nutzung (Büro, Lager, Produktion etc.) geprägt, sondern eignet sich vielmehr für diverse Nutzungsanforderungen. Diese werden den Anforderungen der Nutzer entsprechend vom Vermieter angepasst und vermietet bzw. vom Mieter entsprechend umgenutzt. Bei Bedarf kann der Mieter die Nutzung
von Büro zu Produktion oder vice versa im bestehenden Mietverhältnis ändern, ohne dass dies Einfluss auf den laufenden Mietvertrag bzw. die Miethöhe hat. Im Vergleich zum ersten Marktbericht wurden nun auch Service- und Werkstattflächen in diese Flächenkategorie einsortiert, da diese Flächenarten tendenziell ebenfalls in Flex Spaces eingerichtet werden können. Eine separate Ausweisung findet aus Gründen der Einheitlichkeit nicht mehr statt.