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Einzelhandels­markt

Bau/Garten/Freizeit als Krisen-Gewinner

189 €/qm NF

Spitzenmiete 2021 (Schätzung/höhere Mieten möglich*)

29,2 Mrd. Euro

Nachfragevolumen 2020

104,4

Zentralitätskennziffer

Nachfragevolumen

Das Nachfragevolumen im stationären Einzelhandel der Metropole Ruhr belief sich im vergangenen Jahr auf ca. 29,2 Mrd. Euro und damit ca. 1,4 % bzw. 410 Mio. Euro höher als noch 2019. Pandemiebedingt ergaben sich z. T. recht deutliche Verschiebungen in den einzelnen Hauptwarengruppen.

Auf Waren des täglichen Bedarfs entfielen 57,4 % bzw. 16,7 Mrd. Euro (2019: 54,2 % 15,5 Mrd. Euro). Ausschlaggebend für den markanten Anstieg gegenüber 2019 waren u. a. die Ausweitung von Homeoffice-Regelungen mit überwiegend heimischer Mittagsversorgung sowie die Schließung bzw. verkürzten Öffnungszeiten der Gastronomie. Zudem fanden auch hochwertigere Produkte den Weg in den Warenkorb der Verbraucher.

Für die Warengruppe Bau/Garten/Freizeit konnten im Zuge der Corona-Krise ebenfalls positive Effekte ermittelt werden. Ihr Anteil stieg auf 12,3 % bzw. 3,57 Mrd. Euro (2019: 10,8 % bzw. 3,1 Mrd. Euro). Durch die Reisebeschränkungen und Reiseverbote wurde das gesparte Urlaubsgeld vielerorts in die heimischen vier Wände oder den Garten investiert. Zusätzlichen Auftrieb erhielt die Entwicklung dieser Warengruppe durch die hohe Nachfrage nach Fahrrädern und E-Bikes, die sich zum Fortbewegungsmittel der Stunde entwickelten.

Größter Verlierer der Corona-Pandemie war der stationäre Modeeinzelhandel, deren Anteil am Nachfragevolumen auf 8,1 % bzw. 2,37 Mrd. Euro sank (2019: 11,6 % bzw. 3,35 Mrd. Euro). Der Handel mit Bekleidung und Schuhe stand schon vor der Pandemie durch die Konkurrenz zum Online-Handel unter Druck. Corona hat diesen Trend letzlich nur beschleunigt. Darüber hinaus war im Zuge der Kontakt- bzw. Ausgangsbeschränkungen grundsätzlich eine geringere Nachfrage nach modischen Bedarfsgütern zu beobachten.

Insgesamt stellte sich das Jahr 2020 für den Einzelhandel vielschichtig dar. Während der stationäre Einzelhandel in der Tendenz gelitten hat, legte der Onlinehandel um ca. 24 % zu.

Auch das erste Halbjahr 2021 verlief aufgrund des langen Lockdowns für das Gros der Einzelhändler. Click & Collect entwickelte sich für einige, meist inhabergeführte Einzelhandelsgeschäfte als Überlebenshilfe und zeugt von der enormen Kreativität, Aktivität und Leistungsfähigkeit des stationären Einzelhandels.

Aber diese vielfältigen Aktivitäten sollten nicht darüber hinwegtäuschen, dass die Umsatzsituation im stationären Einzelhandel, insbesondere in Branchen und Ladengeschäften in der Highstreet, angespannt bleibt.

Für 2021 ist eine Stabilisierung des Nachfragevolumens zu erwarten. Dabei können sich leichte Verschiebungen hinsichtlich der Verteilung auf die einzelnen Warengruppen ergeben. Im Bereich Bau/Garten/Freizeit ist weiterhin eine hohe Nachfrage zu verzeichnen, sodass ein Wert auf Vorjahresniveau im Bereich des möglichen ist. Beim modischen Bedarf sind durch Nachholeffekte leichte Steigerungen im Vergleich zum Vorjahr möglich. Dabei wird der stationäre Anteil in diesem Jahr aber keine relevanten Anteile des in den Online-Handel abgewanderten Nachfragevolumens zurückerobern können.

Corona schiebt die Digitalisierung an

bulwiengesa AG

Die Pandemie hat vor allem die Digitalisierung in den Fokus der Handelsunternehmen gerückt. Durch wiederkehrende Ladenschließungen und Einschränkungen beim Einkaufen waren die stationären Einzelhändler gezwungen, ihre Kunden auf neuen Kanälen zu erreichen (Omnichannel). Neben Click & Collect haben sich auch Online-Plattformen weiter etabliert. Dementsprechend steigen auch die Erwartungen der Verbraucher an Warenverfügbarkeit und Liefergeschwindigkeit (Same-Day-/Next-Day-Delivery).

Als Beispiel hierfür dienen auf den Markt drängende Online-Lebensmittellieferdienste aus dem Segment Quick-Commerce wie z. B. Gorillas, Flink oder Bring. Sie werben, zunächst nur an ausgewählten Stand- orten, mit einem Lieferfenster von 10 bis 20 Minuten. Um diese Zusage einhalten zu können, bleibt auch hier die größte Herausforderung „die letzte Meile“. An dieser Stelle kommen ggf. schon länger leergezogene Handelsflächen ins Spiel, die so als Verteilzentren eine neue Nachnutzung finden könnten. Im europäischen Vergleich gilt Deutschland eher als Nachzügler im Bereich der Lebensmittellieferungen. Dementsprechend stehen bereits internationale Player wie Getir, Wolt oder Knuspr in den Startlöchern, um sich in diesem Segment ebenfalls auf dem deutschen Markt zu positionieren.

Auch bei MediaMarkt und Saturn stehen große Änderungen an. Mit neuen Ladenkonzepten (Core, Smart Xpress und Lighthouse) sollen Online- und Offline-Angebote besser miteinander kombiniert werden und über 1.000 Filialen in Europa umgebaut werden, wobei wohl zunehmend der Name MediaMarkt Aushängeschild des lokalen Handels wird. Auch Galeria Karstadt Kaufhof hat in diesem Zusammenhang eine weitreichende Modernisierung des Unternehmens angekündigt, in den nächsten vier Jahren sollen über 600 Mio. Euro investiert werden, 200 Mio. Euro allein für den Ausbau der E-Commerce-Infrastruktur.

 

Die Corona-Pandemie erhöht den Druck auf die Mietentwicklung in 1a-Lagen

bulwiengesa AG
 

Spitzenmiete

Für das Gros des stationären Einzelhandels stellte sich erst mit den Lockerungen bzw. der Aufhebung corona-bedingter Auflagen eine leichte Umsatzbelebung ein, die seit Anfang Juni verstärkt Fahrt aufgenommen hat. Unverändert gilt die Pandemie ebenso wie der im Jahr 2020 deutlich gestiegene Umsatz im Online-Handel als Katalysator eines in den letzten Jahren gestiegenen Drucks auf innerstädtische Einzelhandelsmieten. Die Flächennachfrage in den Highstreet-Lagen reicht derzeit nicht aus, um die Spitzenmieten zu stabilisieren. Die Schere der Städte mit steigenden und sinkenden Spitzenmieten wird dabei weiter auseinandergehen.

Entsprechend wird es in Abhängigkeit der Stadtkategorie, der stadttouristischen Relevanz, des spezifischen Highstreetbesatzes und damit der Einzelhandelsattraktivität der Innenstadt zu einer differenzierten Entwicklung der Spitzenmieten kommen.

Nachdem die Spitzenmiete für 1a-Lagen in der Metropole Ruhr, die im Dortmunder Westenhellweg erzielt wird, im vergangenen Jahr um 6 Euro/m² auf 200 Euro/m² nachgegeben hat, wurde bis zum Ende des ersten Halbjahres 2021 ein weiteres Absinken auf 189 Euro/m² registriert. Auch in anderen Teilmärkten der Metropole Ruhr konnten nachlassende Mieten für 1a-Lagen beobachtet werden.

Die gemittelte Durchschnittsmiete für 1a-Lagen aller Teilmärkte der Metropole Ruhr datierte binnen Jahresfrist 2020 bei 33,70 Euro/m² und damit 3,2 % bzw. rund 1,10 Euro/m² unter dem Vorjahresniveau. Die gemittelte Miete für Stadtteillagen zeigte eine stabile Entwicklung und lag Ende 2020 bei 8,60 Euro/m².

Bis Mitte 2021 sank die gemittelte Durchschnittsmiete für 1a-Lagen nochmals um ca. 5,5 % auf 31,90 Euro/m².

Eine Kernfrage im Highstreet-Einzelhandel ist: Wird es ein langer Weg zurück und wie sieht dieser aus? Wie sieht die Zukunft der Innenstädte aus? Hier gehen die Meinungen auseinander, doch klar ist, dass es lange dauern wird, die City wieder zu stabilisieren. Entsprechend unsicher sind die Mietprognosen, die genaue Höhe der Highstreet-Mieten ist kaum bezifferbar. Viele Filialisten denken darüber nach, ihr Filialnetz zu straffen, ziehen sich zurück oder verkleinern sich. Auf der anderen Seite überlegen Pure-Internet-Player, ins Stadtzentrum zu ziehen, um über Emotionalität ihr Internet-Geschäft zu stützen. Immer wichtiger wird das Thema Mixed Use – auch die Politik legt Programme auf, um Zentren zu stärken, oder mietet beispielsweise leere Läden an. Konsens herrscht bei allen Akteuren darüber, die City zu stärken.

Verkaufsfläche nach Betriebstypen

Bei der Betrachtung der Verkaufsfläche nach Betriebstypen sind im Vergleich zu 2019 nur geringfügige Änderungen zu verzeichnen, die sich auf die Betriebstypen Fachmarktzentren (> 8.000 m² VKF) und Lebensmittelgeschäfte (> 400 m² VKF) konzentrieren.

Die Verkaufsfläche in Fachmarktzentren der Metropole Ruhr sank leicht um 3,7 % bzw. 13.750 m² auf rund 359.000 m², während die Verkaufsfläche im Lebensmitteleinzelhandel um 0,6 % bzw. 11.450 m² auf ca. 1,875 Mio. m² stieg.

Die Verkaufsfläche in Shoppingcentern (> 10.000 m² VKF) lag Ende 2020 unverändert bei 764.800 m².