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Büroimmobilien

Zweitgrößter Büromarkt in Deutschland

17,4 Mio. qm MFG

Büroflächenbestand 2021

264.000 qm MFG

prognostiziertes Neubauvolumen

16,50-17,00 Euro/qm MFG

erzielbare Spitzenmiete

Angebotssituation

Nach den vorläufigen Auswertungen werden in der Metropole Ruhr 2021 ca. 264.000 m² Bürofläche fertigestellt, was ca. 84 % über dem Mittel der letzten 10 Jahre (144.000 m²) liegt und zugleich den dritthöchsten Wert seit 2000 bedeutet.  Im Vergleich mit den sieben A-Städten muss sich die Metropole Ruhr damit nur Berlin geschlagen geben, wo mit rund 740.000 m² ein rekordverdächtiges Volumen realisiert wird.

Getragen wird das Neubauvolumen durch die beiden wichtigsten Teilmärkte Essen und Dortmund, die 65.000 m² bzw. 43.500 m² zum Ergebnis beisteuern. Hervorzuheben ist auch die Stadt Moers, deren Neubauflächenproduktion sich mit einer Reihe von Projekten (u. a. Eigennutzungen von Edeka) auf ca. 40.000 m² MFG belaufen wird. Dahinter folgen Bochum mit 18.500 m², Gelsenkirchen mit 13.000 m² und Recklinghausen mit 12.800 m².

Das Neubauvolumen wird sich damit deutlich dynamischer entwickeln als noch Ende 2020 angenommen. Damals wurde das Fertigstellungsvolumen für das Jahr 2021 auf rund 170.000 m² beziffert. Baustopps oder nennenswerte Projektverzögerungen blieben bislang aus, sodass bis Jahresende mit einem deutlich überdurchschnittlichen Ergebnis gerechnet werden kann.

Die Metropole Ruhr wird mit einem Flächenbestand von rund 17,4 Mio. m²  ihre Position als zweitgrößter Büromarkt Deutschlands hinter Berlin (20,3 Mio. m² ) verteidigen.

Ausgehend von der konkreten Pipeline wird sich das Neubauvolumen 2022 auf rund 200.000 m² summieren. Verschiebungen bei Projekten mit Lagenachteilen oder nicht ausreichender Vorvermietungsquote sind aufgrund der veränderten Finanzierungsbedingungen infolge der Pandemie nicht auszuschließen.

Nachdem der Leerstand in der Metropole Ruhr im Zuge der Corona-Pandemie um ca. 85.000 m² auf 690.000 m² bzw. 4,0 % angewachsen ist, wurde bis Ende des ersten Halbjahres 2021 ein weiterer Anstieg um rund 46.000 m² auf 736.000 m² verzeichnet. Die Leerstandsquote für die Metropole Ruhr steigt leicht auf  4,2 % und befindet sich weiterhin im Bereich einer gesunden Angebotsreserve. Ausschlaggebend für die weitere Entspannung auf der Angebotsseite war in erster Linie der deutliche Anstieg des kurzfristig bezugsfähigen Flächenangebotes in Essen. Hier stehen im Vergleich zum Jahresendwert 2020 ca.      30.000 m² mehr Bürofläche leer. Auch in Duisburg konnte ein weiterer Anstieg der Angebotsreserve im ersten Halbjahr festgestellt werden, wenngleich mit deutlich nachlassender Dynamik. Aktuell beläuft sich das Niveau auf 73.000 m² bzw. 3,2 % (2020: 64.000 m²  bzw. 2,9 %).

In Dortmund scheint der Leerstandsaufbau des vergangenen Jahres nur von kurzer Dauer zu sein. Bis zum Ende des ersten Halbjahres wurden bereits 10.000 m² verfügbare Fläche abgebaut, sodass sich der Dortmunder Büromarkt mit einem Flächenangebot von 80.000 m² bzw. 2,9 % des Bestandes wieder dem Vorkrisenniveau annähert. In Bochum sank der Leerstand auf 45.000 m² bzw. 2,7 %.

Für die zweite Jahreshälfte ist aufgrund von Nachholeffekten im Zuge der gesamtwirtschaftlichen Erholung und einer ansteigenden Impfquote ein optimitischer Blick erlaubt. Es ist davon auszugehen, dass sich das Flächenangebot eher auf dem derzeitigen Niveau stabilisieren wird, als mit vergleichbarer Dynamik wie in den letzten 12 Monaten anzusteigen. In diesem Kontext müssen auch die weitreichenden Beschränkungen der ersten Jahreshälfte genannt werden, die einer raschen Erholung der Flächennachfrage und einem besseren Umsatzergebnis entgegenstanden.

"Kein Nachfrageeinbruch in der Metropole Ruhr"

 

bulwiengesa AG
 

Nachfragesituation

Im ersten Halbjahr 2021 wurden in der Metropole Ruhr ca. 258.000 m² Bürofläche umgesetzt, was etwas mehr als die Hälfte des Vorjahreswertes entspricht. Die spürbare Belebung ist damit in der Metropole Ruhr bisher ausgeblieben. Privatwirtschaftliche Unternhemen agierten vor dem Hintergrund des langen Lockdowns immer noch sehr zurückhaltend oder verlegen Anmietungsentscheidungen auf einen späteren Zeitpunkt.

Zu den größten Abschlüssen des vergangenen Halbjahres zählten bspw. der Eigennutzerbaustart von Amprion mit ca. 15.600 m² und die Vorvermietung von 5.800 m²  an Bechtle (beide Dortmund Phoenix West) und die Projektanmietung von 6.000 m² durch das Polizeipräsidium Dortmund am Flughafen. Marktprägend waren auch die Anmietung des Neubauprojektes Moritz mit 8.300 m² durch Vonovia in der Essener Weststadt, die Eigennutzerbaustarts von Escrypt mit 7.500 m² und Zetcon Ingenieure mit ca. 6.000 m² im Bochumer Innovationsquartier Mark 51°7 sowie die Vermietung von 6.000 m² an das Jobcenter in der ehemaligen Vonovia-Zentrale in Bochum.

Dortmund setzte sich mit 74.000 m² umgesetzter Bürofläche an die Spitze der Teilmärkte in der Metropole Ruhr und konnte bereits das Gesamtergebnis aus dem Vorjahr um rund 6.000 m² übertreffen. Auf dem zweiten Platz folgt Essen trotz eines moderaten Halbjahresergebnis von 40.000 m², gefolgt von Duisburg mit 37.000 m².

Im vergangenen Jahr trugen inbesondere die kleineren Städte und Kreise mit überdurchschnittlichen Flächenumsätzen zur Stabilität des Büromarktes der Metropole Ruhr bei, sodass mit insgesamt knapp 500.000 m² ein ordentliches Ergebnis erzielt wurde. Das zeichnet sich für 2021 allerdings nicht ab. Dennoch können aufgeschobene Anmietungen für eine weitere Nachfragebelebung in der zweiten Jahreshälfte sorgen, die einen Flächenumsatz im Bereich des 10-Jahresmittels von 475.000 m² realistisch erscheinen lassen.

Mietentwicklung

Die erzielbare Spitzenmiete in der Metropole Ruhr liegt mittlerweile in einer Spanne von 16,50 bis 17,00 Euro/m², die für hochwertige Vermietungsflächen in sehr guten Lagen in den Teilmärkten Essen, Dortmund, Bochum und Duisburg angegeben werden. Teilweise wurden in den Top-Märkten der Metropole Ruhr bereits Mieten oberhalb der Marke von 17,00 Euro/m² realisiert.

Vor dem Hintergrund des weiterhin sehr begrenzten Angebotes an modernen Flächen in den Top-Lagen, der steigenden Anforderungen der Mieter an die Ausstattungsqualität sowie anziehender Bau- und Grundstückskosten ist kurz- bis mittelfristig ein positiver Trend in Bezug auf die Spitzenmieten zu erwarten. In den kleineren Teilmärkten der Metropole Ruhr, wie bspw. Bottrop, Gelsenkirchen, Herne oder Mülheim an der Ruhr, liegt die erzielbare Spitzenmiete unverändert bei 13,00 Euro/m². Die gemittelte Durchschnittsmiete für alle Teilmärkte der Metropole Ruhr stabilisierte sich im ersten Halbjahr 2021 auf 8,40 Euro/m². In den vier größten Standorten Duisburg, Bochum, Essen und Dortmund konnte ein moderater Anstieg um 0,10 Euro/ Euro/m² auf 11,00 Euro/m² verbucht werden. In den B- und C-Städten der Metropole Ruhr datierte die Durchschnittsmiete binnen Halbjahresfrist mit 7,40 Euro/m² ebenfalls knapp 0,10 Euro/ Euro/m² über dem Vorjahresniveau.

Insgesamt zeigen sich die Durchschnittsmieten sehr robust und geraten trotz einer Angebotsausweitung nicht unter Druck. Hier spiegelt sich zunehmend die höhere Qualität der vermieteten Flächen wider.