Unternehmensimmobilien
Unternehmensimmobilien profitieren in unsicheren Zeiten von hoher Nutzungsreversibilität
1.9 Mio. qm NF
Flächenbestand 2021
53.000 qm NF
Flächenumsatz H1 2021
7,00 -11 ,00 €/m²
Spitzenmiete 2021
Marktpotenzial
Auf dem gewerblichen Immobilienmarkt der Metropole Ruhr hat sich der Immobilientypus Unternehmensimmobilien mittlerweile fest etabliert und profitiert gerade in unsicheren Zeiten von seiner hohen Nutzungsreversibilität und damit verbundenen Drittverwendungs- sowie Multi-Tenant-Fähigkeiten. Unternehmensimmobilien werden im Allgemeinen als gemischt genutzte Gewerbeobjekte mit typischerweise mittelständischer Mieterstruktur definiert. Die Mischnutzung umfasst dabei Büro-, Lager-, Fertigungs-, Forschungs-, Service- und/oder Großhandelsflächen.
Vor dem Hintergrund des zunehmenden Angebotsmangels an Gewerbegrundstücken und der sehr unzureichenden Ausweisung von Potenzialflächen (bspw. als GE-Gebiet) stellen Unternehmensimmobilien eine attraktive Alternative dar. Mit einem umfangreichen Angebot an Konversionsarealen sowie industriellem Altbestand samt Verwaltungs- und Produktionsbereichen bieten zahlreiche Teilmärkte der Metropole Ruhr hervorragende Rahmenbedingungen für die Weiterentwicklung dieser Immobilienklasse.
In Deutschland engagiert sich die Initiative Unternehmensimmobilien, eine Kooperation der größten Akteure in diesem Segment, für die Transparenz in dieser Assetklasse. Durch den regelmäßigen Austausch werden die wichtigsten Immobilienkennziffern erhoben, fortgeschrieben und ständig aktualisiert. Abweichungen zu den Datenständen aus Vorjahren sind möglich und auf die verbesserte Datenlage und Ausweitung des Immobilien-Researchs zurückzuführen.
Flächenbestand
Ende 2020 belief sich der Flächenbestand[1] von zum Erhebungszeitpunkt als Unternehmensimmobilien kategorisierten Objekten in der Metropole Ruhr auf ca. 1,9 Mio. m². Der Bestand ist demnach um ca. 30 % bzw. ca. 440.000 m² seit Beginn der Erhebungen in der Metrople Ruhr gestiegen.
Die höchsten Bestände wurden in Mülheim an der Ruhr (374.000 m²), Essen (210.000 m²), Bochum (190.000 m²) und Duisburg (165.000 m²) sowie in Dortmund und Oberhausen (jeweils 140.000 m²) identifiziert.
Relevante Volumina lassen sich auch im Ennepe-Ruhr-Kreis sowie den Kreisen Recklinghausen, Unna und Wesel verorten, wo die Bestände jeweils die Marke von 100.000 m² übersteigen.
44,5 % des Gesamtbestandes an Unternehmensimmobilien oder ca. 853.000 m² lassen sich der Objektart Produktionsimmobilie zuordnen. Auf Distributionsimmobilien (< 10.000 m²) entfallen rund 372.000 m² bzw. 19,4 % des Bestandes, Transformationsimmobilien vereinen 355.000 m² bzw. 18,5 % und Gewerbeparks 330.000 m² bzw. 17,2 % des Bestandes. Der Anteil von Produktionslagern liegt mit 9.000 m² bei 0,5 %.
[1] Zum Immobilientypus der Unternehmensimmobilien werden Distributionsimmobilien (< 10.000 m²), Produktionslager (< 10.000 m²), Gewerbeparks, Transformations- und Produktionsimmobilien gezählt.
Flächenumsatz
2020 hatte die Corona-Pandemie keine Auswirkungen auf die Nachfrage nach Unternehmensimmobilien. Mit knapp 158.000 m² umgesetzter Fläche konnte das sehr gute Vorjahresergebnis nochmals um 9,0 % übertroffen werden. Hier erwies sich die breite Nachfragebasis und die Flexibilität der Assetklasse als entscheidender Vorteil gegenüber anderen Segmenten.
Die höchste Nachfrage entfiel auf die Stadt Dortmund, die 31.000 m² bzw. ca. 32 % zum Umsatzgeschehen beisteuerte, gefolgt von Gelsenkirchen und dem Kreis Unna mit jeweils ca. 22.000 m² bzw. ca. 14,0 %.
Im ersten Halbjahr 2021 wurde ein durchschnittliches Umsatzergebnis von rund 53.000 m² erzielt. Dies ist neben der Verfügbarkeit von geeigneten Flächen auch auf die weitreichenden Beschränkungen zur Eindämmung der dritten Welle zurückzuführen. Das erste Halbjahr war z. T. noch durch Unsicherheiten in Bezug auf die Impfkampagne und eine rasche konjunkturelle Erholung geprägt.
Bei der Betrachtung der Umsätze nach Teilmärkten setzt sich Gelsenkirchen mit rund 17.400 m² bzw. einem Umsatzanteil von 33 % an die Spitze, gefolgt vom Kreis Recklinghausen mit 12.000 m² (23 %) und dem Ennepe-Ruhr-Kreis mit 4.600 m² (7 %).
Die Robustheit der diversifizierten Mieterschaft wird sich auch künftig als stabilisierender Faktor der Assetklasse Unternehmensimmobilien erweisen. 2020 hat bereits gezeigt, dass dieser Immobilientypus eine erhöhte Resilienz in Krisenzeiten aufweist. Damit ist trotz aller Unsicherheiten auch künftig von einer guten Nachfragesituation für Unternehmensimmobilien in der Metropole Ruhr auszugehen.
„Nachfrage nach Unternehmensimmobilien ungebrochen“
bulwiengesa AG
Mieten
Auf dem Markt für Unternehmensimmobilien der Metropole Ruhr weisen die marktüblichen Mieten für die einzelnen Flächenkategorien je nach Ausstattungsqualität, Größe, Flexibilität sowie nutzerspezifischen Anforderungen ein breites Spektrum auf.
Die höchsten Mieten werden in den Kategorien Büro- und Sozialflächen sowie Flex Spaces erzielt. Weiterhin bleibt die ausgeprägte Spanne zwischen Spitzen- und Durchschnittsmieten für Flex Spaces beachtlich. Diese ist auf die unterschiedlichen Flächenqualitäten zurückzuführen, die unter dieser Kategorie zusammengefasst werden. Hierzu zählen bspw. auch modernste Serviceflächen, die sich für eine Vielzahl von Nutzungen eignen.