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Logistikmarkt

Neubauvolumen deutlich über 5-Jahresmittel zu erwarten

3.95 Mio. qm NF

Flächenbestand 2021 (moderne Logistikimmobilien Baujahr < 10 Jahre)

359.000 qm NF

Neubauvolumen 2021

5,30 €/qm NF

Spitzenmiete 2021

Neubauvolumen

Im ersten Halbjahr 2021 wurden dem Logistikimmobilienmarkt der Metropole Ruhr insgesamt ca. 359.000 m² Neubaufläche zugeführt, was ca. 9 % bzw. 30.000 m² NF über dem Gesamtvolumen des Jahres 2020 liegt.

Das höchste Neubauvolumen der ersten sechs Monate wurde in Oberhausen mit 111.000 m², gefolgt vom Kreis Recklinghausen mit ca. 70.000 m² und Gelsenkirchen mit ca. 52.000 m² registriert.

Zu den großvolumigen finalisierten Projekten im 1. Halbjahr 2021 zählen u. a. das Edeka Auslieferungslager mit 96.700 m² in Oberhausen, der 1. BA des Bilstein – Logistikzentrums mit rund 45.000 m² Logistikfläche in Gelsenkirchen, der Neubau des Amazon Fullfillmentcenters mit ca. 35.000 m² in Witten und der Neubau des Panattoni Park Essen mit ca. 25.000 m².

Der Pipeline zufolge befinden sich derzeit rund 632.000 m² Logistikfläche mit geplantem Fertigstellungs-zeitpunkt im Jahr 2021 in Bau. Dazu kommen noch rund 22.000 m² in der Planungsphase mit potenzieller Fertigstellung in diesem Jahr.  Das Fertigstellungsvolumen könnte bis zum Jahresende somit auf 654.000 m² steigen. In jedem Fall wird ein Niveau deutlich oberhalb des 5-Jahresmittels von 450.000 m² erreicht.

"Der Flächenbestand moderner Logistikimmobilien, die nicht älter als 10 Jahre sind, stieg 2020 um 7,9 % auf rund 3,95 Mio. m²"

 

bulwiengesa AG

 

Flächenumsatz in modernen Logistikimmobilien

Das vergangene Jahr hat gezeigt, dass unter den gewerblichen Objektarten in der Metropole Ruhr in erster Linie Logistikimmobilien auf eine hohe Nachfrage treffen. Das Segment hat seine Systemrelevanz in der Pandemie unter Beweis gestellt und die Nachfrage nach Logistik- und Lagerflächen auf einem hohen Niveau stabilisiert.

2020 betrug der Flächenumsatz in modernen Logistikimmobilien rund 480.000 m², was den dritthöchsten Wert im Betrachtungszeitraum markiert. Regionale Schwerpunkte fanden sich im Kreis Unna mit rund 136.000 m², gefolgt von Duisburg mit 110.000 m² und dem Kreis Recklinghausen mit ca. 53.000 m².

Der Eigennutzeranteil betrug ca. 26.1 % bzw. rund 126.000 m². Vermietungen in Bau steuerten 26,3 % bzw. ca. 128.000 m² zum Umsatzergebnis bei, was an der Zunahme der (teil-)spekulativen Bautätigkeit liegt. Ein Beleg für das Vertrauen von Projektentwicklern und Investoren, die das Segment positiv bewerten und von einem weiter steigenden Bedarf an Logistikflächen ausgehen. Diesem begegnen sie durch spekulative Bautätigkeit, da sie eine relativ kurze Vermarktungszeit der Flächen in attraktiven Lagen erwarten.

Das Vorvermietungsvolumen summierte sich auf rund 52.000 m², was einem Umsatzanteil von ca. 10,9 % entspricht. Der höchste Anteil entfällt mit 36,6 % bzw. ca. 177.000 m² auf Vermietungen in Bestands-gebäuden.

Die branchenspezifische Nachfrage dominierten Handelsunternehmen mit ca. 35,8 % bzw. rund 173.000 m², gefolgt vom Logistik- und Transportsektor mit ca. 26,6 % bzw. 128.000 m². Auf die Nutzerbranche eCommerce entfielen ca. 17,3 % bzw. ca. 84.000 m². Das verarbeitende Gewerbe trug 11,2 % bzw.     54.000 m² zum Umsatz bei, wissenschaftliche und technische Dienstleister kamen auf 6,8 % bzw. ca. 33.000 m² und der Umsatzanteil von sonstigen Nutzern (bspw. öffentliche Hand) lag bei 2,2 % bzw. 11.000 m².

Im ersten Halbjahr 2021 summierte sich der Logistikflächenumsatz in der Metropole Ruhr auf ca. 155.000 m², was verglichen mit den beiden Vorjahren als moderates Ergebnis gewertet werden kann. Hier macht sich das sehr begrenzte Angebot an kurzfristig bezugsfähigen, modernen Flächen bemerkbar, das in Verbindung mit fehlenden großvolumigen Eigennutzungen auf das Ergebnis drückte.

Der größte Deal im ersten Halbjahr wurde in Dorsten im Kreis Recklinghausen abgeschlossen. Hier realisiert die Delta Projektentwicklung & Management GmbH ca. 70.000 m² für Levi’s. Außerdem mieteten die Logistikdienstleister Hellmann und Euziel jeweils rund 20.000 m² auf dem ehemaligen Ikea-Areal in Werne.

Spitzen- und Durchschnittsmieten für Lager- und Logistikflächen

Die Spitzenmiete für Logistikimmobilien der Metropole Ruhr ist gegenüber dem Jahresendwert von 2020 um 0,10 Euro/m² auf 5,30 Euro/m² gestiegen und wird weiterhin in Duisburg und mit leichten Abschlägen auch in Dortmund und Essen erzielt. In Einzelfällen wurden bei deutlich überdurchschnittlichen Objekt- und Lagequalitäten auch Mieten oberhalb des derzeitigen Spitzenmietniveaus realisiert.

Die gemittelte Durchschnittsmiete für die Teilmärkte der Metropole Ruhr zeigt seit 2013 einen konstant positiven Trend und lag im ersten Halbjahr 2021 bei 3,60 Euro/m², was ein leichtes Plus von 1 % im Vergleich zum Vorjahr bedeutet.

Kurz- bis mittelfristig ist von einer anhaltend hohen Nachfrage nach Logistikflächen in der Metropole Ruhr auszugehen, wodurch sich der Trend leicht steigender Mieten fortsetzen dürfte.