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Investment market

International investors most active

€ 2.2 bn

turnover in 2020

€ 1. bn

foreign capital

€ 205 m

specialist funds

Commercial transaction volume by segment

Das Transaktionsvolumen mit Wirtschaftsimmobilien auf dem Investmentmarkt der Metropole Ruhr lag mit fast 2,2 Mrd. Euro knapp 29 % unter dem Vorjahresresultat und damit nur ca. 3 % über dem langjährigen Durchschnitt. Der Rückgang des Investmentvolumens liegt damit in ähnlicher Größenordnung wie in den sieben A-Städten, die einen Rückgang um 31 % auf 31,2 Mrd. Euro zu verzeichnen hatten. Lediglich Hamburg verzeichnete im vergangenen Jahr ein Plus von knapp 22 % auf 5,3 Mrd. Euro. In den übrigen Städten lag der Rückgang zwischen 14 % in Düsseldorf und 58 % in Köln. Dennoch konnte man sich mit diesem Umsatzergebnis deutlich vor Stuttgart und Köln setzten, die Investmentvolumina von 1,1 bzw. 1,3 Mrd. erreichten.  

Wie in den beiden Vorjahren erfreuten sich Büroimmobilien größter Beliebtheit. Im vergangenen Jahr entfielen ca. 57 % bzw. 1,24 Mrd. Euro auf diese Assetklasse. Auf den Rängen zwei und drei folgen die Segmente Logistik/Produktion mit rund 20 % bzw. 439 Mio. Euro und Einzelhandelsimmbilien mit knapp 20 % bzw. 433 Mio. Euro.

Zu den bedeutendsten Transaktionen von Büroimmobilien des abgelaufenen Jahres zählten bspw. der Verkauf des Neubaus der Hochschule für Polizei und Verwaltung im Duisburger Quartier 1 an den luxemburgischen Assetmanager REInvest, der das knapp 20.000 m² oberirdische Mietfläche umfassende Neubauobjekt für eine deutsche Versicherung erwarb. Zudem wurden in Essen das Bürobjekt The Brix mit rund 21.000 m² MFG für rund 38 Mio. Euro an CLS Holdings veräußert, ein Joint Venture aus La Française Real Estate Managers und Hyundai Investments sicherten ein Bestandsgebäude auf dem RWE Campus mit knapp 15.000 m² Mietfläche und die Signa Holding erwarb in Essen-Bredeney das Objekt Quattro mit ca. 55.000 m² Büro- und rund 33.000 m² Service- und Lagerfläche, das u. a. den Mutterkonzern von Galeria Karstadt Kaufhof und die Polizei Essen beheimatet.

Im Segment der Logistik- und Produktionsimmobilien ist der Verkauf des Amazon Logistikzentrums für ca. 140 Mio. Euro an das Joint Venture der Asset Manager Apeiron Capital Limited und Midas International im Rahmen eines Portfolioankaufs als marktprägend zu bezeichnen.


Bei internationalen Investoren gilt der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt auch in der Corona-Krise als sicherer Anlagehafen, wie ein Blick auf das Transaktionsvolumen nach Käufergruppen belegt. 45,6 % bzw. knapp 1 Mrd. Euro entfielen auf ausländische Käufer, was angesichts der internationalen Reisebeschränkungen, insbesondere im zweiten Quartal, als gutes Ergebnis gewertet werden kann. Sonstige Investoren trugen 33,9 % bzw. 738 Mio. Euro zum Umsatzergebnis bei. Unter ihnen zeigten sich Asset- und Fondsmanager mit 269 Mio. Euro sowie Projektentwickler mit 237 Mio. Euro am aktivsten. Auf dem dritten Platz landeten Spezialfonds mit einem Umsatzanteil von 9,4 % bzw. 205 Mio. Euro. Umsatz.

"Net initial yields show a stable development"

 

bulwiengesa AG

 

Development of prime yields

The significant yield compression of the recent past, which primarily affected the office and logistics asset classes, was slowed in the wake of the Covid 19 pandemic. The lowest net initial yields continue to be shown by commercial properties in prime locations, whose net initial yields stabilised at the previous year's level of 3.8% in the challenging environment of the pandemic with retail closures and limitation of the number of customers.

In the case of office properties, a further slight drop in net initial yields of 10 basis points to 4.1% was observed last year. This affected well-let properties in central locations with secured cash flow, which are particularly in demand in uncertain times of crisis against the background of the high liquidity in the market. The general conditions remain characterised by high investment pressure and a low interest rate environment even after the crisis, resulting in potential for further declining returns in some submarkets of the Metropole Ruhr. Value corrections are therefore only to be expected in part and are likely to be limited to properties with disadvantaged building and location qualities.

After a significant drop in prime yields for logistics properties by 50 basis points to 4.5% in 2019, a sideways movement was registered in 2020. The decisive factor for this development was not the lack of interest on the part of investors, especially since logistics properties are the big winners of the crisis, but rather the lack of suitable assets. Investment demand for logistics real estate will remain high, especially since national and international investors will continue to look for sustainable investment targets with attractive returns. The logistics property market in the Metropole Ruhr offers very good framework conditions here with well-known groups and a broad base of small and medium-sized companies, so that in future yields can be expected to ease and approach the yield levels of other asset classes.